Altbausanierung in Stuttgart

Stuttgart: Energiesparprogramm seit 14.08.2026 ohne neue Anträge, Heizungsprogramm läuft weiter

Für das Kommunale Energiesparprogramm Wohnen (ESP-Wohnen) der Landeshauptstadt Stuttgart sind die Mittel 2026 ausgeschöpft; laut Programmseite werden Anträge seit 14.08.2026 nicht mehr berücksichtigt. Ob es 2027 weitergeht, prüft die Stadt. Das Heizungsprogramm und die Solaroffensive nehmen dagegen weiter Anträge an, solange Geld da ist. Beide gelten seit Mai 2026 in neuer Fassung, beschlossen am 23.04.2026 (Pressemitteilung der Stadt).

Zwei Bedingungen sollten Sie kennen, falls ESP-Wohnen 2027 wieder öffnet: Das Gebäude muss mindestens 15 Jahre alt sein, und der Antrag muss vor der Auftragsvergabe und vor dem Antrag auf Bundesmittel gestellt werden. Beim Heizungsprogramm gilt umgekehrt eine Frist nach der KfW: Eine KfW-Zusage darf bei Antragstellung höchstens vier Wochen alt sein. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) über KfW und BAFA wird so in Stuttgart zur Taktgeberin; ihre Bedingungen erläutert Förderung für die Altbausanierung 2026.

39,1 % der Stuttgarter Wohngebäude sind älter als Baujahr 1949

Stuttgart hat laut Zensus 2022 einen großen Vorkriegsbestand: 29.564 der 75.601 Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1949, das sind 39,1 %. Rechnet man die Jahre 1949 bis 1978 hinzu, sind es 75,6 %.

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, Wohngebäude, Stichtag 15.05.2022; Anteile selbst berechnet.

Gut jedes siebte Wohnhaus ist sogar älter als 1919. In Häusern dieses Alters sind Holzbalkendecken und Kastenfenster häufig. Der Nachkriegsbestand von gut einem Drittel entstand meist vor gesetzlichen Wärmeschutzvorgaben.

Von der Weissenhofsiedlung bis Uhlbach steht Stuttgarter Altbau oft in Erhaltungsgebieten

Die Stuttgarter Gesamtsatzung von 1988 umfasst laut Seite Städtebauliche Erhaltungssatzungen 93 nummerierte Erhaltungsgebiete in 22 Stadtbezirken, darunter Mitte, Nord, Ost, Süd, West mit der Markelstraße, Bad Cannstatt, die Gerokstraße und Berg. Eigene Satzungen von 1989 und 1990 schützen Weinlagen und Ortskerne wie Hedelfingen mit Rohracker, Untertürkheim mit Rotenberg und Obertürkheim mit Uhlbach.

Auf dem Killesberg entstand 1927 zur Werkbundausstellung „Die Wohnung“ die Weissenhofsiedlung. Laut Welterbeliste der UNESCO gehören das Doppelhaus und das Einfamilienhaus von Le Corbusier seit 2016 zum UNESCO-Welterbe. Amtliche Angaben zu den Bauzeiten einzelner Gründerzeitviertel lagen bei der Recherche nicht vor.

Satzungen und mehr als 4.500 Kulturdenkmale: Was in Stuttgart genehmigt werden muss

Die Untere Denkmalschutzbehörde im Amt für Stadtplanung und Wohnen, Eberhardstraße 10, 70173 Stuttgart, betreut laut Seite Denkmalschutz mehr als 4.500 Kulturdenkmale (Seitenstand 10.09.2026).

In den städtebaulichen Erhaltungsgebieten brauchen Neubau, Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung eine Genehmigung nach § 172 BauGB, auch wenn das Vorhaben nach Landesbauordnung verfahrensfrei wäre. Ausdrücklich genannt sind Fensterteilungen, Gesimse und Zierrat. Den Antrag nach § 173 BauGB nimmt das Amt für Stadtplanung und Wohnen an. Insgesamt gibt es 14 solcher Satzungen, die jüngste von 2012.

Hinzu kommen vier soziale Erhaltungssatzungen: Nordbahnhof-/Mittnacht-/Rosensteinstraße (2013), Friedhofstraße (2020), Seelberg (2021) und Heslacher Tal (2021). Dort sind unter anderem Aufzug, Balkon, Badsanierung, Grundrissänderungen und Umwandlung genehmigungspflichtig; reine Instandhaltung ist frei.

In der Stadterneuerung arbeitet Stuttgart laut eigener Seite in 20 bis 30 Gebieten. Die Liste der Sanierungsgebiete nach § 142 BauGB nennt unter anderem Gebiete in Bad Cannstatt, Gablenberg, Gaisburg und Stöckach; maßgeblich ist der aktuelle Stand dort. Wer in einem solchen Gebiet ein Mietshaus modernisiert, kann erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG prüfen lassen, Selbstnutzer nach § 10f EStG. Bei Kulturdenkmalen kommen § 7i EStG und § 10f EStG in Betracht; Antrag, Vollmacht und Merkblatt für die Bescheinigung stellt die Denkmalschutzbehörde online bereit. In beiden Fällen ist die Abstimmung vor Baubeginn Pflicht, und Zuschüsse etwa aus dem Heizungsprogramm verringern den begünstigten Aufwand. Was sich steuerlich lohnt, rechnet Ihre Steuerberatung durch.

Heilquellenschutz seit 2002: In Stuttgart ist Erdwärme ein Fall für das Wasserrecht

Die Heilquellen von Bad Cannstatt und Berg schützt seit 2002 ein Heilquellenschutzgebiet. Laut Gemeinderatsdrucksache GRDrs 400/2021 „Technischer Heilquellenschutz – Fortschreibung 2021“ haben Erdwärmebohrungen im Stuttgarter Raum nahezu immer Kontakt zu mehreren Grundwasserstockwerken und liegen oft im Schutzgebiet. Die Auflagen werden im wasserrechtlichen Verfahren erteilt.

Den kommunalen Wärmeplan hat der Gemeinderat im Dezember 2023 beschlossen, das Regierungspräsidium hat ihn freigegeben; Datenbasis sind fast 200.000 Gebäude. Der Plan gibt Empfehlungen und verpflichtet Eigentümer zu nichts. Eine Fortschreibung für 2026 ist auf der Stadtseite (Stand 18.05.2026) nicht vermerkt. Für das Fernwärmenetz der EnBW gilt die Klimaneutralitäts-Anforderung des Heizungsprogramms als erfüllt. Bundesrechtlich gilt seit 29.07.2026 das GModG; die pauschale 65-%-Regel des alten GEG ist darin entfallen. Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG). Zusätzlich gilt Landesrecht: Nach dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz Baden-Württemberg müssen beim Austausch der Heizung in Gebäuden, die am 01.01.2009 schon standen, mindestens 15 % der Wärme aus erneuerbaren Energien stammen oder Ersatzmaßnahmen umgesetzt werden; diese Pflicht bleibt laut Umweltministerium Baden-Württemberg neben dem GModG bestehen.

Ob Fenster oder Wärmepumpe: In Stuttgart reden Satzung und Förderrichtlinie beim Gewerk mit

Die ESP-Werte unten gelten nach der Richtlinie ab Mai 2026, also für den Fall, dass das Programm 2027 wieder öffnet.

• Heizung und Wärmepumpe: 300 €/kW aus dem Heizungsprogramm, im Heilquellengebiet zusätzlich wasserrechtliche Auflagen für Erdsonden.
• Fenster im Altbau: Im Erhaltungsgebiet sind geänderte Fensterteilungen genehmigungspflichtig; ESP-Wohnen setzt Uw ≤ 0,85 W/m²K voraus.
• Fassade und Dämmung: Gesimse und Zierrat sind in Erhaltungsgebieten geschützt; ESP-Wohnen verlangt U ≤ 0,20 W/m²K.
• Dach dämmen: ESP fördert nur die ganze Bauteilfläche mit U ≤ 0,14 W/m²K, Holzweichfaser mit Bonus.
• Bad erneuern: In den vier Milieuschutzgebieten genehmigungspflichtig.
• Elektroinstallation erneuern: Die Solaroffensive fördert die Elektroarbeiten rund um eine PV-Anlage mit.

Vor dem Auftrag in Stuttgart: Satzung, Schutzgebiet und KfW-Frist prüfen

Fragen Sie beim Amt für Stadtplanung und Wohnen, ob Ihr Haus in einem der 93 Erhaltungsgebiete, einem Milieuschutzgebiet oder einem Sanierungsgebiet liegt. Planen Sie eine Erdwärmesonde, klären Sie die wasserrechtlichen Auflagen früh. Nach der KfW-Zusage bleiben vier Wochen für den städtischen Heizungsantrag. Angebote erhalten Sie über „Angebote anfordern“ oder direkt bei Betrieben aus der Liste.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• Energiesparprogramm-Wohnen (ESP-Wohnen), abgerufen am 24.10.2026
• Pressemitteilung: Neue Förderregeln für Sanierung, Heizung und Solar (23.04.2026), abgerufen am 24.10.2026
• Heizungsprogramm, abgerufen am 24.10.2026
• Stadterneuerung, abgerufen am 24.10.2026
• Städtebauliche Erhaltungssatzungen, abgerufen am 24.10.2026
• Welterbeliste der UNESCO, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalschutz (Untere Denkmalschutzbehörde), abgerufen am 24.10.2026
• Soziale Erhaltungssatzungen, abgerufen am 24.10.2026
• Sanierungsgebiete, abgerufen am 24.10.2026
• GRDrs 400/2021 Technischer Heilquellenschutz – Fortschreibung 2021, abgerufen am 24.10.2026
• Kommunaler Wärmeplan, abgerufen am 24.10.2026
• GModG-Infoportal des Bundes, abgerufen am 24.10.2026
• Umweltministerium Baden-Württemberg: FAQ Heizen, abgerufen am 24.10.2026