Was eine Kernsanierung umfasst
Bei einer Kernsanierung bleibt vom Haus nur, was trägt: Fundament, Außenwände, tragende Innenwände, Decken und meist der Dachstuhl. Alles andere wird geprüft und in der Regel erneuert – Leitungen, Heizung, Bäder, Böden, Putz, oft auch Fenster und Dach. Der Begriff ist nicht geschützt. „Komplettsanierung“ meint meist dasselbe, „Teilsanierung“ nur einzelne Gewerke bei bewohntem Haus.
| Begriff | Was passiert | Typischer Anlass |
|---|---|---|
| Kernsanierung | Rückbau bis auf den Rohbau, danach Hülle, Technik und Innenausbau neu | Kauf oder Erbe eines lange nicht modernisierten Hauses |
| Komplettsanierung | alle Gewerke in einem Projekt, nicht zwingend mit vollständiger Entkernung | Modernisierung vor dem Einzug |
| Teilsanierung | einzelne Gewerke, Haus bleibt bewohnt | defekte Heizung, feuchter Keller, altes Bad |
Ein Betrieb oder Generalunternehmer übernimmt bei einer Kernsanierung typischerweise:
- Bestandsaufnahme mit Prüfung von Tragwerk, Feuchte und Schadstoffen
- Entkernung und Entsorgung, getrennt nach Abfallarten
- Statische Ertüchtigung: Balken, Stürze, Durchbrüche
- Gebäudehülle: Dach, Fenster, Fassade, Kellerabdichtung
- Haustechnik: Heizung, Elektrik, Sanitär, auf Wunsch Lüftung
- Innenausbau: Putz, Trockenbau, Estrich, Bäder, Böden, Maler
- Koordination der Gewerke und Abnahme
Die richtige Reihenfolge
Die Reihenfolge entscheidet über Folgeschäden und Nachträge. Grundregel: von der Analyse zum Rohbau, von außen nach innen, von oben nach unten, vom Rohen zum Feinen.
- Bestand aufnehmen und planen: Energieberatung mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP), bei Eingriffen ins Tragwerk Statiker und Architekt.
- Schadstoffe klären, bevor abgerissen wird: Häuser der 1950er- bis 1980er-Jahre enthalten oft Asbest in Bodenbelägen, Klebern und Faserzement.
- Entkernen: Erst danach zeigt sich der wahre Zustand von Balken, Mauerwerk und Leitungen.
- Rohbau und Feuchte: Statik, Keller abdichten, Horizontalsperre – feuchte Wände trocknen nicht unter neuem Putz.
- Hülle schließen: Dach, dann Fenster, dann Fassade; Fenster und Dämmung gemeinsam planen, damit die Anschlüsse stimmen.
- Rohinstallation: Heizung, Elektrik, Sanitär in die offenen Wände und Böden.
- Innenausbau: Putz und Trockenbau, Estrich mit Trocknungszeit, dann Fliesen, Böden und Maler.
- Abnahme: Mängel schriftlich festhalten; mit der Abnahme beginnt die Gewährleistung.
Welche Maßnahme bei Ihrem Haus zuerst kommt, sortiert der Reihenfolge-Planer bauphysikalisch und warnt vor riskanten Kombinationen.
Im Bestand besonders zu beachten
Jede Bauzeit hat eigene Schwachstellen. Gründerzeithäuser bringen Holzbalkendecken und Kastenfenster mit, Bauten der Zwischenkriegszeit Mauerwerk wechselnder Qualität, Häuser der Wiederaufbaujahre dünne Wände und Asbest, der Bauboom Flachdächer und auskragende Balkonplatten. Die Ratgeber nach Baujahr zeigen, worauf Sie achten müssen: Gründerzeit, Zwischenkriegszeit, Wiederaufbau, Bauboom und Fachwerk.
Steht das Haus unter Denkmalschutz, braucht fast jeder Eingriff eine Erlaubnis. Werden tragende Wände entfernt oder ändert sich die Nutzung, ist oft ein Bauantrag nötig. Wer ein Haus gerade gekauft oder geerbt hat, sollte zusätzlich prüfen, welche Nachrüstpflichten nach Kauf oder Erbe gelten.
Was eine Kernsanierung kostet
Für die Gesamtkosten einer Kernsanierung je m² nach Umfang gibt es keine frei zugängliche, belastbare Quelle. Wir nennen deshalb keinen Pauschalpreis. Belegt ist der energetische Teil: Nach der Ariadne-Analyse von IW und Fraunhofer ISE (Februar 2026) kostet die Sanierung eines Einfamilienhauses auf Effizienzhaus 115 bis 800 €/m² Wohnfläche, auf Effizienzhaus 55 bis 1.450 €/m² Wohnfläche. Davon sind beim Effizienzhaus 55 650–940 €/m² Wohnfläche energiebedingte Mehrkosten – der Rest fiele bei einer ohnehin fälligen Instandsetzung auch an.
Einzelne Maßnahmen liegen im Median deutlich darunter: Wärmeerzeugung ca. 105 €/m² Wohnfläche, Dach ca. 98 €/m² Wohnfläche, Fassade ca. 108 €/m² Wohnfläche. Bad, Küche, Böden und Innenausbau sind in keinem dieser Werte enthalten.
Alle Posten mit Quellen und wie Sie daraus Ihre Summe bilden, zeigt die Seite Kernsanierung Kosten. Eine erste Schätzung mit Förderung und Eigenanteil liefert der Sanierungsrechner; belastbar wird die Zahl erst mit Angeboten nach einem Ortstermin.
Förderung für die Kernsanierung
Für eine Kernsanierung kommen vier Wege in Frage. Welcher passt, hängt davon ab, ob Sie das Haus gerade kaufen, welches Effizienzniveau Sie erreichen und ob Sie selbst einziehen.
| Programm | Kernkonditionen (Stand 10/2026) | Passt, wenn … |
|---|---|---|
| KfW 261 Wohngebäude-Kredit | bis 150.000 € Kredit je Wohneinheit; Tilgungszuschuss je nach Effizienzhaus-Stufe 0–15 %, plus Boni für Worst Performing Building und serielles Sanieren (KfW) | das ganze Haus auf ein Effizienzhaus-Niveau gebracht wird |
| KfW 308 Jung kauft Alt | Kredit 140.000 € (1 Kind), 160.000 € (2 Kinder), 180.000 € (ab 3 Kindern); zu versteuerndes Haushaltseinkommen höchstens 90.000 € bei einem Kind plus 10.000 € je weiteres Kind (Durchschnitt des zweiten und dritten Jahres vor dem Antrag); Energieausweis Klasse F, G oder H; Sanierung binnen 4,5 Jahren mindestens auf Effizienzhaus 85 EE oder mit einem von der KfW festgelegten Paket von BEG-Einzelmaßnahmen (KfW) | eine Familie ein unsaniertes Haus kauft |
| BEG-Einzelmaßnahmen | 15 % Zuschuss, mit iSFP 5 % mehr auf den Teil oberhalb der Mindestinvestition; förderfähig höchstens 30.000 € für die 1. Wohneinheit, 15.000 € für die 2. bis 6., 8.000 € ab der 7.; mit iSFP 60.000 / 30.000 / 15.000 € (BAFA) | Sie in Etappen sanieren |
| Steuerbonus § 35c | 20 % der Kosten über drei Jahre, höchstens 40.000 € je Objekt; selbst genutzt, Gebäude älter als 10 Jahre; Maßnahme muss vor dem 01.01.2030 abgeschlossen sein (§ 35c EStG, § 52 Abs. 35a EStG) | Sie selbst einziehen und für dieselbe Maßnahme weder Zuschuss noch Förderkredit nutzen |
Zuschuss oder Steuerbonus – nicht beides
Für dieselbe Maßnahme schließt § 35c EStG die Steuerermäßigung aus, wenn ein Zuschuss oder zinsverbilligter Kredit genutzt wird. Sie können aber kombinieren: zum Beispiel die Heizung über die KfW und die Fenster über den Steuerbonus. Welche Aufteilung mehr bringt, rechnet der Förder-Check aus.
Erst beantragen, dann beauftragen
BEG-Zuschüsse und KfW-Kredite setzen voraus, dass Sie vor Vorhabenbeginn beantragen. Unterschreiben Sie Bauverträge nur mit einer Klausel, die sie an die Förderzusage knüpft – die Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz (Stand 07/2026) fand eine solche Bedingung nur in einem Drittel der geprüften Wärmepumpen-Angebote.
Ein so bedingter Vertrag gilt bei BAFA und KfW nicht als Vorhabenbeginn. Mit den Arbeiten vor Ort und mit Anzahlungen warten Sie trotzdem bis zur Zusage. Für den Steuerbonus nach § 35c gibt es keinen Antrag vorab. Dort brauchen Sie die Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster und müssen per Überweisung zahlen.
Fragen Sie nach einer Klausel wie dieser (Muster ohne Gewähr, ersetzt keine Rechtsberatung):
Förderbedingung. (1) Dieser Vertrag wird erst wirksam, wenn dem Auftraggeber für die vereinbarten Leistungen eine Förderzusage im Programm [BEG-Einzelmaßnahmen (BAFA) / KfW 458 / KfW 261] erteilt wird. Der Auftraggeber stellt den Antrag unverzüglich und teilt Zusage oder Ablehnung in Textform mit. (2) Liegt die Zusage bis zum [Datum] nicht vor oder wird der Antrag abgelehnt, wird der Vertrag nicht wirksam. Vergütungs-, Aufwendungs- oder Schadensersatzansprüche entstehen daraus für keine Seite. (3) Arbeiten vor Ort und Anzahlungen beginnen erst nach Mitteilung der Zusage.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Kernsanierung und Komplettsanierung?
Bei der Kernsanierung wird bis auf das Tragwerk zurückgebaut. Eine Komplettsanierung erneuert ebenfalls alle Gewerke, muss aber nicht alles entkernen – etwa wenn Estrich oder Innenputz noch gut sind. Für Förderung und Steuer zählt nicht der Begriff, sondern welche Maßnahmen ausgeführt werden.
Brauche ich für eine Kernsanierung einen Architekten?
Nicht immer. Sobald tragende Bauteile verändert werden, Grundrisse sich ändern oder ein Bauantrag nötig ist, brauchen Sie einen bauvorlageberechtigten Planer und meist einen Statiker. Für Planung im Bestand sieht die HOAI einen Umbauzuschlag vor.
Kernsanierung oder Abriss und Neubau?
Das hängt vom Zustand des Tragwerks, vom Baurecht und vom Grundstück ab. Bestandsschutz und vorhandene Hülle sprechen oft für die Sanierung. Eine Abwägung finden Sie im Beitrag Neu bauen oder Altbau sanieren?.
Kann ich während der Kernsanierung im Haus wohnen?
In der Regel nicht. Mit der Entkernung fallen Heizung, Wasser und Strom zeitweise aus, dazu kommen Staub und Lärm. Bei einer Teilsanierung lassen sich Bauabschnitte so legen, dass das Haus bewohnbar bleibt.
Begriffe aus dem Baulexikon
Abbruch und Entkernung · Umbauzuschlag · Baunebenkosten · Individueller Sanierungsfahrplan
Angebotsservice
Drei Angebote von Betrieben, die Arbeiten im Bestand anbieten.
Acht kurze Fragen, rund zwei Minuten. Wir leiten Ihre Anfrage an höchstens drei Fachbetriebe aus Ihrer Region weiter.
- Kostenlos
- Unverbindlich
- Höchstens 3 Betriebe
Bezahlt wird der Service von den Handwerksbetrieben, die eine Anfrage annehmen.
Stand: 10/2026Zuletzt aktualisiert: Redaktion: René Lindelaub