Altbausanierung in Düsseldorf

Zehn Denkmalbereiche in Düsseldorf – in Oberkassel stellt die Satzung Maßnahmen unter Erlaubnisvorbehalt

Die Landeshauptstadt Düsseldorf hat über 1.800 Bau- und Bodendenkmäler und zehn Denkmalbereiche (Düsseldorf: Denkmalschutz, Seite ohne Datum). Die Satzungen der Denkmalbereiche stehen im Satzungsverzeichnis 63-4 der Stadt. Zuständig ist das Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege, die Untere Denkmalbehörde im Bauaufsichtsamt, Brinckmannstraße 5, 40200 Düsseldorf.

• Oberkassel (Satzung vom 06.05.1992): Laut Satzung stehen Maßnahmen dort unter dem Erlaubnisvorbehalt nach § 9 DSchG NRW; was im Einzelfall eine Erlaubnis braucht, klärt das Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege. Eine Fotodokumentation der Straßenfassaden ist Teil der Satzung.
• Carlstadt mit Zitadelle und Königsallee (Satzung vom 17.06.2005, später erweitert).
• Golzheimer Siedlung (Satzung vom 22.04.2014): geschützt sind unter anderem Bausubstanz, Gärten und die Silhouette vom Rheinufer aus.
• Derendorf „Am Tannenwäldchen“ (Satzung vom 26.01.1990) und Dorfkern Urdenbach (Satzung vom 07.09.1994).
• Außerdem laut Satzungsverzeichnis: Gerresheim-Altstadt, Zentrum Eller, Kaiserswerth-Altstadt sowie Kaiserswerth Fronberg und Johannisberg.

Hinzu kommen Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, die unabhängig vom Denkmalschutz wirken. In Oberkassel gilt seit 25.08.1989 eine städtebauliche Erhaltungssatzung unter anderem für Hansaallee, Lanker Straße und Barbarossaplatz. Danach sind auch Änderungen an Fenstergliederung, Türen, Materialien, Ornamenten und Farben der Fassade genehmigungspflichtig. Eine weitere städtebauliche Satzung gibt es für Gerresheim – Dreifaltigkeitsstraße (24.11.2022). Seit 13.05.2025 gilt in Bilk-Mitte die erste Soziale Erhaltungssatzung Düsseldorfs: Modernisierungen, Rückbau und Nutzungsänderungen von Wohngebäuden brauchen dort eine erhaltungsrechtliche Genehmigung.

Für Eigentümer eines Baudenkmals in Düsseldorf kommen steuerliche Vorteile in Betracht: erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG bei Vermietung, ein Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f EStG bei Selbstnutzung. Die Steuerbescheinigung stellt das Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege auf Antrag aus. Voraussetzung ist laut Stadt, dass die Maßnahmen „vor Ausführungsbeginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt“ wurden. Zuschüsse aus öffentlichen Kassen werden vom begünstigten Betrag abgezogen. Für Gebäude in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten kommt § 7h EStG in Betracht; welche Gebiete in Düsseldorf aktuell festgelegt sind, ist hier nicht ausgewertet. Die steuerliche Seite klären Sie am besten mit Ihrer Steuerberatung, bevor die Arbeiten beginnen.

26,9 % der Düsseldorfer Wohngebäude stammen aus der Zeit vor 1949

Düsseldorf hat laut Zensus 2022 insgesamt 73.385 Wohngebäude; 19.772 davon wurden vor 1949 gebaut, das sind 26,9 %. Zusammen mit den Jahrgängen bis 1978 kommen 70,8 % des Bestands zusammen.

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, Stichtag 15.05.2022; Anteile selbst berechnet.

Der kommunale Wärmeplan rechnet mit einer anderen Grenze und kommt zum selben Bild: Etwa 63 % des beheizten Gebäudebestands wurden 1970 oder früher errichtet (Mitteilung zum Wärmeplan). Die 32.212 Häuser aus den Jahren 1949–1978 sind die größte Gruppe. Sie entstanden überwiegend vor den ersten gesetzlichen Wärmeschutzvorgaben, ihre Hülle ist oft ungedämmt. Bei den Vorkriegshäusern kommen Holzbalkendecken und Holzfenster hinzu, in Oberkassel auch Schmuckfassaden mit Giebeln.

Von 1769 bis 1937: Düsseldorfer Satzungen beschreiben, wie ihre Viertel gebaut sind

Die Düsseldorfer Denkmalbereichssatzungen beschreiben die Bauweise ihrer Gebiete genau – das hilft auch bei der Sanierungsplanung:

• Oberkassel (ab 1896/1898 bis 1914): nach Stübbens Konzept in drei Zonen mit gestaffelten Höhen gebaut. Die Fassaden aus Historismus und Jugendstil zielen laut Satzung auf eine „malerische Gesamtwirkung“, oft dominiert der Giebel.
• Carlstadt: rechtwinkliges Straßenraster, konzipiert 1769–1801; nach der Schleifung der Festungswerke ab 1801 entstand die spätere Kö.
• Am Tannenwäldchen in Derendorf (1919/1920): als „Musterbausiedlung Am Nordfriedhof“ ein Test alternativer Bauweisen – zweischalige Wände, Hohl- und Blocksteinmauerwerk, ein Fachwerkhaus. Wer hier saniert, trifft je nach Haus auf einen anderen Wandaufbau.
• Golzheimer Siedlung (1937, nach 1945 erweitert): freistehende eingeschossige Häuser aus weiß geschlämmtem Ziegelmauerwerk mit steilen Satteldächern von etwa 40–50 Grad und grau-braunen Ziegeln.
• Urdenbach: laut Satzung „zweigeschossige meist traufenständige Architektur“, nur teilweise städtische Bauweise der Jahrhundertwende.

Für Unterbilk, Flingern oder Pempelfort liegen hier keine amtlichen Angaben zur Bauweise vor.

Düsseldorfs Förderprogramm ist ausgesetzt – es bleiben Landesgeld und BEG

„Aktuell können keine neuen Förderanträge gestellt werden“: So steht es auf der Seite des städtischen Programms „Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten in Düsseldorf“, das überarbeitet wird. Seit wann die Pause gilt, gibt die Stadt nicht an; ob und wann eine Neuauflage kommt, ist offen. Bewilligte und eingereichte Anträge sind nicht betroffen. Die zuletzt gültige Richtlinie vom 12.12.2024 förderte Gebäudehülle, Heizung und Lüftung, erneuerbare Energien und Balkonsolar mit höchstens 50 % der Kosten, bei Fernwärme und Wärmepumpe mit 60 %.

Auf Landesebene können Düsseldorfer Eigentümer progres.nrw nutzen, etwa für eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung oder eine Fernwärme-Übergabestation; beantragt wird digital und vor Beginn der Maßnahme. Wer ein Baudenkmal in Oberkassel, Kaiserswerth oder einem anderen Denkmalbereich besitzt, sollte die Frist der Denkmalförderung NRW kennen: Antragsschluss für das Programmjahr 2027 ist der 31.10.2026, für spätere Jahre gilt jeweils eine neue Frist. Die BEG-Zuschüsse und -Kredite von BAFA und KfW gelten bundesweit; den Stand für 2026 fasst der Ratgeber Förderung für die Altbausanierung zusammen. Ob Landes- und Bundesgeld für dieselbe Maßnahme zusammenpassen, sollten Sie vor der Antragstellung erfragen.

Kein Fernwärmezwang: Was der Düsseldorfer Wärmeplan vom 18.06.2026 sagt

Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf hat den Kommunalen Wärmeplan am 18.06.2026 beschlossen (Rat beschließt Kommunalen Wärmeplan). Rund 92 % der Wärme-Endenergie stammen danach aus fossilen Quellen, vor allem aus Erdgas. Fernwärme ist für dicht bebaute Gebiete vorgesehen. Wörtlich heißt es: „Auch ein Anschluss- und Benutzungszwang an die Fernwärme ist in Düsseldorf derzeit nicht vorgesehen.“ Wer jetzt eine neue Heizung plant, richtet sich nach dem seit 29.07.2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz; die starre 65-%-Vorgabe des früheren GEG ist darin entfallen. Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG).

Oberkasseler Fenster, Golzheimer Dächer: Düsseldorfer Satzungen wirken bis ins Gewerk

Die Düsseldorfer Satzungen und Fachstellen machen für einzelne Arbeiten konkrete Vorgaben oder Empfehlungen:

• Fenster und Türen: In Oberkassel ist schon eine geänderte Fenstergliederung genehmigungspflichtig. Wer Fenster im Altbau erneuern oder aufarbeiten will, fragt vorher beim Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege nach.
• Fassade: Materialien, Ornamente und Farben fallen in Oberkassel unter die Erhaltungssatzung. Für Anstrich und Putz siehe Malerarbeiten am Altbau, für Dämmfragen den Ratgeber Fassadensanierung.
• Dach: In der Golzheimer Siedlung prägen steile Satteldächer mit grau-braunen Ziegeln das geschützte Bild. Eine Neueindeckung sollte das aufgreifen und mit der Denkmalbehörde abgestimmt sein. Wird die Dachhaut eines bestehenden Gebäudes vollständig erneuert und beginnen die Arbeiten 2026 oder später, verlangt das Land NRW grundsätzlich auch eine Photovoltaikanlage, in der Regel auf mindestens 30 % der Nettodachfläche; Reparaturen einzelner Flächen lösen das nicht aus, und Ausnahmen gelten unter anderem, wenn die Anlage technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht (§ 42a BauO NRW mit der Solaranlagen-Verordnung NRW).
• Wandaufbau und Fachwerk: Am Tannenwäldchen unterscheiden sich die Wände von Haus zu Haus. Bei Fachwerk lohnt ein Zimmerer mit Altbauerfahrung.
• Keller: Der Stadtentwässerungsbetrieb empfiehlt eine regelmäßig gewartete Rückstausicherung, druckdichte Fenster und Türen sowie mobile Barrieren (Schutz vor Hochwasser in der Stadt). Die Gefährdung lässt sich vorab mit Hochwassergefahrenkarten prüfen. Das Umweltamt veröffentlicht außerdem tagesaktuelle Grundwasserstände von über 25 Messstellen – laut Stadt eine Grundlage bei feuchten Kellern. Mehr zur Kellerabdichtung.
• Heizung: Bei 92 % fossiler Wärme ist der Heizungstausch in vielen Düsseldorfer Häusern ein Thema; eine Energieberatung bringt Wärmeplan und Haus zusammen.

So bereiten Sie Ihre Sanierung in Düsseldorf vor

Klären Sie zuerst, ob Ihr Haus in einem der zehn Denkmalbereiche, in Bilk-Mitte oder im Oberkasseler Erhaltungsgebiet liegt; das Institut für Denkmalschutz und Denkmalpflege und das Stadtplanungsamt geben Auskunft. Für ein Baudenkmal stimmen Sie die Arbeiten schriftlich ab, bevor ein Betrieb anfängt. Erst dann lohnt der Vergleich von Angeboten – über „Angebote anfordern“ oder direkt mit Betrieben aus der Liste.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• Düsseldorf: Denkmalschutz, abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Satzungsverzeichnis 63-4, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalbereichssatzung Oberkassel, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalbereichssatzung Carlstadt, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalbereichssatzung Golzheimer Siedlung, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalbereichssatzung Am Tannenwäldchen, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalbereichssatzung Dorfkern Urdenbach, abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Erhaltungssatzung 61.110, abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Erhaltungssatzung Gerresheim 61.119, abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Soziale Erhaltungssatzung, abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Steuererleichterungen Denkmal, abgerufen am 24.10.2026
• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Rat beschließt Kommunalen Wärmeplan (18.06.2026), abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Klimafreundliches Wohnen und Arbeiten, abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Richtlinie 19.303, abgerufen am 24.10.2026
• Bezirksregierung Arnsberg: progres.nrw (PM 17.02.2026), abgerufen am 24.10.2026
• MHKBD NRW: Denkmalförderung, abgerufen am 24.10.2026
• Bundesregierung: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – Neuigkeiten, abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Schutz vor Hochwasser in der Stadt (03.02.2026), abgerufen am 24.10.2026
• Düsseldorf: Grundwasser – das Unsichtbare sichtbar machen, abgerufen am 24.10.2026
• Solaranlagen-Verordnung NRW (GV. NRW. 2024 S. 332), abgerufen am 24.10.2026