Altbausanierung in Essen

Im Essener Süden kann früher Kohleabbau dicht unter der Oberfläche Tagesbrüche verursachen

In Bredeney, Byfang, Kupferdreh und weiteren südlichen Stadtteilen Essens wurde früh oberflächennah Steinkohle abgebaut; Bebauungspläne weisen dort auf mögliche Tagesbrüche hin (Historisches Portal: Bergbau in den Stadtteilen). Sie empfehlen, bei der Bezirksregierung Arnsberg Einsicht in das Grubenbild zu nehmen. Für Bauherren im Süden heißt das: Bevor ein Anbau, ein neues Fundament oder eine Bohrung geplant wird, gehört die Frage nach dem Untergrund auf den Tisch.

Eine Auskunft für das einzelne Grundstück erteilt die Abteilung Bergbau und Energie der Bezirksregierung Arnsberg gegen eine Pauschale von 30 € (Auskunft zur bergbaulichen Situation und Bergschadensgefährdung). Neigt sich ein Haus oder zeigen sich frische Risse, nimmt die RAG die Meldung über ihre kostenlose Hotline 0800 27 27 271 auf (RAG – Bergschäden).

Fast vier von fünf Wohngebäuden in Essen sind älter als Baujahr 1979

Laut Zensus 2022 gehören 70.796 der 89.928 Essener Wohngebäude zu den Baujahren bis 1978, ein Anteil von 78,7 %. Ein knappes Drittel, nämlich 32,6 %, stammt sogar aus der Zeit vor 1949.

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, nur Wohngebäude, Stichtag 15.05.2022; die Anteile sind aus den Zensuszahlen nachgerechnet.

Zwei Gruppen prägen damit den Essener Bestand. Die größere sind Häuser der Jahre 1949–1978 (46,1 %), gebaut meist vor den ersten gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz. Die zweite sind Vorkriegsbauten mit Holzbalkendecken, darunter Siedlungen wie die Margarethenhöhe, die heute unter Schutz stehen. Für beide gilt: Erst den Zustand von Dach, Außenwand und Keller aufnehmen, dann über einzelne Gewerke entscheiden.

Margarethenhöhe, Altenhof und Eyhof: drei Essener Siedlungen mit eigenen Regelwerken

• Margarethenhöhe: Georg Metzendorf plante die Gartenstadt für die 1906 von Margarethe Krupp gegründete Stiftung für Wohnungsfürsorge. Sie entstand 1909–1938 in 29 Bauabschnitten; in den 1960er und 1970er Jahren kam die neue Margarethenhöhe hinzu. Nach starken Kriegszerstörungen wurde die Siedlung annähernd historisch wieder aufgebaut (Geschichte der Margarethenhöhe).
• Altenhof I und II: Werkssiedlungen von Krupp, laut Stadt denkmalgeschützt. Für Altenhof II hat die Stadt eine Gestaltungsfibel herausgegeben (Baudenkmalpflege Essen).
• Eyhofsiedlung im Stadtwald: fast 200 Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser aus den Jahren 1921–1924, geplant von Josef Rings (Eyhofsiedlung: Gestaltungshandbuch veröffentlicht).

1.003 Baudenkmäler: Wer in Essen ein Denkmal verändert, braucht vorher die Erlaubnis

Am 25.11.2024 zählte die Stadt Essen 1.003 Baudenkmäler und 65 Bodendenkmäler (Über 1.000 Denkmäler in Essen). Zuständig ist die Untere Denkmalbehörde, Rathenaustraße 2, 45121 Essen (Denkmalliste – Eintragung und Auskunft). Ob ein Haus eingetragen ist, verrät die Denkmalliste der Stadt Essen mit Stand 31.03.2026. Wer ein Baudenkmal verändern will oder in seiner engeren Umgebung baut und dabei das Erscheinungsbild des Denkmals berühren kann, muss die denkmalrechtliche Erlaubnis einholen, bevor die Arbeiten beginnen.

Die alte Margarethenhöhe steht seit 12.11.1987 als Baudenkmal „Siedlung Margarethenhöhe A“ (Nr. 222) in der Denkmalliste, ebenso Altenhof I (Nr. 115) und Altenhof II (Nr. 674). Als Denkmalbereich geschützt sind in Essen nur Kettwig und die Siedlung Carl-Funke (Denkmalliste, Stand 31.03.2026). Für die Eyhofsiedlung hat der Rat am 27.09.2023 eine Erhaltungssatzung beschlossen, die seit Januar 2024 gilt: Rückbau, Änderung, Errichtung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen sind dort genehmigungspflichtig. Seit 24.06.2026 ergänzt ein Gestaltungshandbuch die Satzung; es gibt Hinweise für Modernisierung, Umbau und Anbau, ist aber nicht rechtsverbindlich.

Steuerlich kommen für Eigentümer eines Essener Baudenkmals Vergünstigungen in Betracht: bei Vermietung über erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG, bei Eigennutzung wie Sonderausgaben nach § 10f EStG. Für Häuser in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten käme § 7h EStG in Betracht; die Essener Sanierungsgebiete (u. a. Werden, Borbeck, Altstadt Kettwig, Kupferdreh) hat die Stadt aber 2020 bis 2022 aufgehoben, und in den Amtsblättern seit 2019 ist keine neue Sanierungssatzung bekannt gemacht (Amtsblatt der Stadt Essen). Für Baudenkmäler stellt die Denkmalbehörde der Stadt die Bescheinigung gegen Gebühr aus. Bedingung sind die vorab erteilte Erlaubnis und eine denkmalgerechte Ausführung. Bekommen Sie für dieselbe Maßnahme öffentliche Zuschüsse, verringert das die begünstigten Kosten; den Rest klärt die Steuerberatung.

Seit dem 03.07.2025 fördert die Stadt Essen keine Dämmung und keine Fenster mehr

Das städtische Programm für die energetische Modernisierung der Gebäudehülle hat Essen zum 03.07.2025 eingestellt; Anträge ohne Bewilligung bis zu diesem Tag werden nicht mehr berücksichtigt (Förderung Gebäudesanierung – Einstellung). Bereits bewilligte Vorhaben sind davon nicht betroffen. Stattdessen verweist die Stadt auf KfW, BAFA, progres.nrw und die NRW.BANK sowie auf die kostenfreie Beratung im KlimaTreff. Prüfdatum der Tabelle: 24.10.2026.

Für Dach, Fassade, Fenster und Heizung bleibt in Essen damit vor allem die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die KfW und BAFA vergeben. Welche Maßnahmen sie 2026 abdeckt und was vor dem Antrag zu tun ist, erklärt der Ratgeber Förderung für die Altbausanierung 2026.

Der Essener Wärmeplan von März 2026 zeigt je Baublock, ob ein Wärmenetz infrage kommt

Der Rat der Stadt Essen hat die kommunale Wärmeplanung am 25.03.2026 beschlossen (Kommunale Wärmeplanung der Stadt Essen). Eine Online-Karte unter geoportal.essen.de/kommunalewaermeplanung zeigt für jeden Baublock, ob dort perspektivisch ein Wärmenetz sinnvoll sein kann oder dezentral geheizt wird (Pressemeldung zur Kartenanwendung). Dreizehn Gebiete untersucht die Stadt als Wärme- bzw. Wasserstoff-Prüfgebiete weiter. Ausbau und Anschlüsse der Fernwärme liegen bei der Stadtwerke Essen AG und der Iqony Fernwärme GmbH.

Rechtlich bindet der Plan Eigentümer nicht: Er ordnet keinen Heizungstausch an und gibt keinen Anspruch auf einen Anschluss. Auch auf Bundesebene hat sich die Lage geändert. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29.07.2026 das GEG ablöst, ist die pauschale 65-%-Regel für neue Heizungen weggefallen (Infoportal zum GModG). Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG).

Welche Gewerke in Essen von Bergbau, Denkmalschutz und Förderende betroffen sind

• Keller und Fundament: Im Süden zuerst die Bergbauauskunft, dann die Abdichtung. Wie man Ursachen feuchter Wände unterscheidet, zeigt der Ratgeber zu Feuchtigkeit und Kellerabdichtung.
• Anbau und Umbau: In der Eyhofsiedlung genehmigungspflichtig, im Süden vom Untergrund abhängig. Hier lohnt die frühe Einbindung von Architektin oder Architekt.
• Fenster und Fassade: Auf der Margarethenhöhe und in Altenhof braucht der Tausch die Erlaubnis der Denkmalbehörde; das städtische Programm für die energetische Gebäudehülle ist eingestellt; in den Städtebaufördergebieten kann das Hof- und Fassadenprogramm einen Anstrich bezuschussen. Hintergrund liefern die Ratgeber zu Altbaufenstern und zur Fassadensanierung.
• Dach: Nördlich der A40 lässt sich ein Gründach über die Emschergenossenschaft fördern; mit der Umsetzung darf erst nach dem Antrag begonnen werden. Wird die Dachhaut eines bestehenden Gebäudes vollständig erneuert und beginnen die Arbeiten 2026 oder später, verlangt das Land NRW grundsätzlich auch eine Photovoltaikanlage, in der Regel auf mindestens 30 % der Nettodachfläche; Reparaturen einzelner Flächen lösen das nicht aus, und Ausnahmen gelten unter anderem, wenn die Anlage technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht (§ 42a BauO NRW mit der Solaranlagen-Verordnung NRW). Mehr zur Dachsanierung im Bestand.
• Heizung: Erst die Baublock-Karte ansehen, dann zwischen Fernwärme und eigener Anlage wählen; die Systeme vergleicht der Heizungsratgeber.
• Energieberatung: Ohne städtisches Programm hängt die Förderung an der Bundesebene; ein Sanierungsfahrplan mit Energieberatung hilft, die Schritte richtig zu ordnen.

So gehen Sie in Essen vor

Liegt Ihr Haus in Bredeney, Byfang, Kupferdreh oder einem anderen südlichen Stadtteil, holen Sie zuerst die Bergbauauskunft ein. Auf der Margarethenhöhe, in Altenhof oder im Eyhof sprechen Sie vor jeder Planung mit der Stadt über Erlaubnis und Satzung. Danach fordern Sie über den Kasten „Angebote anfordern“ Angebote an oder wählen Betriebe aus dem Verzeichnis unten.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• Historisches Portal: Bergbau in den Stadtteilen, abgerufen am 24.10.2026
• Bezirksregierung Arnsberg – Auskunft zur bergbaulichen Situation, abgerufen am 24.10.2026
• RAG – Bergschäden, abgerufen am 24.10.2026
• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• Geschichte der Margarethenhöhe, abgerufen am 24.10.2026
• Baudenkmalpflege Essen, abgerufen am 24.10.2026
• Eyhofsiedlung: Gestaltungshandbuch veröffentlicht, abgerufen am 24.10.2026
• Über 1.000 Denkmäler in Essen, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalliste – Eintragung und Auskunft (Serviceportal), abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalliste der Stadt Essen (Stand 31.03.2026), abgerufen am 24.10.2026
• Förderung Gebäudesanierung – Einstellung, abgerufen am 24.10.2026
• Förderung Dachbegrünung in Essen, abgerufen am 24.10.2026
• Klimaportal Förderungen, abgerufen am 24.10.2026
• Kommunale Wärmeplanung der Stadt Essen, abgerufen am 24.10.2026
• Pressemeldung: Online-Kartenanwendung Wärmeplanung, abgerufen am 24.10.2026
• Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), abgerufen am 24.10.2026
• Stadt Essen: Hof- und Fassadenprogramm, abgerufen am 24.10.2026
• Faltblatt Hof- und Fassadenprogramm, Stand Juli 2026, abgerufen am 24.10.2026
• Amtsblatt der Stadt Essen, Ausgaben 2019 bis 2026, abgerufen am 24.10.2026
• Solaranlagen-Verordnung NRW (GV. NRW. 2024 S. 332), abgerufen am 24.10.2026