Altbausanierung in Nürnberg

Nürnberg bezuschusst vor allem Denkmäler – ein Programm für Dämmung oder Heizung nennt die Stadt nicht

Ein eigenes städtisches Programm für die energetische Sanierung nennt die Stadt Nürnberg nicht: Die Seite Förderangebote – Klimaneutrales Nürnberg verweist für Fenster, Heizung und Dämmung auf den Bund und auf Energieberatung (Prüfdatum 24.10.2026). Geld aus dem Rathaus gibt es vor allem für den denkmalpflegerischen Mehraufwand.

Beim städtischen Denkmalzuschuss zählt die Reihenfolge: Die Maßnahme muss vor Baubeginn mit dem Landesamt und der Bauordnungsbehörde abgestimmt und genehmigt sein, Rechnungen aus der Zeit vor dem Antrag werden nicht berücksichtigt. Als weitere Geldgeber nennt die Stadt das Landesamt für Denkmalpflege, den Bezirk Mittelfranken und die Bayerische Landesstiftung. Ob „Mehr Grün für Nürnberg“ derzeit Anträge annimmt, lässt die Stadtseite offen; fragen Sie vor der Planung beim Stadtplanungsamt nach. Für Vermieter größerer Häuser löst das BayWP zum Jahreswechsel das Bayerische Modernisierungsprogramm ab, das am 31.12.2026 ausläuft.

Für Wärmepumpe, Dämmung oder neue Fenster bleibt damit in Nürnberg die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bei KfW und BAFA der wichtigste Zuschuss. Was dort aktuell gilt, fasst Förderung für die Altbausanierung 2026 zusammen.

Fast jedes zweite Nürnberger Wohnhaus wurde zwischen 1949 und 1978 gebaut

Der Zensus 2022 zählt in Nürnberg 72.350 Wohngebäude; 34.739 davon, also 48,0 %, entstanden in den Jahren 1949 bis 1978. Älter als Baujahr 1949 sind 22,0 %, insgesamt reichen 70,0 % des Bestands bis 1978 zurück.

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, Wohngebäude, Stichtag 15.05.2022; Anteile selbst berechnet; Summe rundungsbedingt 100,1 %.

Viele dieser Häuser stammen aus dem Wiederaufbau der Altstadt und der Stadterweiterung in Langwasser. Gebaut wurden sie meist, bevor gesetzliche Vorgaben zum Wärmeschutz galten.

Sandsteinbauten, Gartenstadt und Langwasser prägen den Nürnberger Altbau

Die Bayerische Denkmalliste für Nürnberg (Stand 23.10.2026) zeigt, wie unterschiedlich die Altbauviertel entstanden sind.

Altstadt, Sebalder und Lorenzer Seite: Nach den Bombenangriffen von August 1942 bis April 1945 wurde die Altstadt ab 1950 nach Entwürfen von Heinz Schmeißner und Wilhelm Schlegtendal auf der alten Parzellenstruktur wieder aufgebaut. Mit dem Dürerjahr 1971 gilt der Wiederaufbau als abgeschlossen. Prägend ist das steinerne Traufseithaus mit kleinteiliger Dachlandschaft.

Königstraße: Im 19. Jahrhundert entstanden dort viergeschossige Sandsteinbauten, meist im Neu-Nürnberger Stil.

Gostenhof und St. Johannis: Zwischen Au- und Fürther Straße wuchsen bis etwa 1910 rasterförmige Straßenzüge mit drei- und viergeschossigen Mietshauszeilen und dichter Hofbebauung. In St. Johannis entstanden um 1890 späthistoristische Mietshäuser für das Bürgertum, etwa in der Arndt-, Jagd- und Wielandstraße.

Gartenstadt Nürnberg und Werderau: Die Gartenstadt entstand ab 1911 und wurde bis 1953 wiederaufgebaut; sie ist samt Wiederaufbau als Ensemble geschützt.

Langwasser und Parkwohnanlage West: Mit dem Ideenwettbewerb von 1956 begann laut Denkmalliste in Langwasser das größte Stadterweiterungsprogramm Deutschlands. Die Parkwohnanlage West in Sündersbühl (1962–1966) steht als Ensemble unter Schutz.

Wer in der Nürnberger Altstadt saniert, braucht für sichtbare Änderungen eine Erlaubnis

Die Bayerische Denkmalliste verzeichnet für Nürnberg 2.222 Baudenkmäler und 242 Bodendenkmäler (Stand 23.10.2026); die Stadt selbst spricht von nahezu 3.000 Einzeldenkmälern und 35 Ensemblegebieten. Woher der Unterschied kommt, erklären beide Quellen nicht. Zu den Ensembles gehören die ganze Altstadt, die Vorstadt und der Ortskern Gostenhof, die Gartenstädte Nürnberg und Werderau, die Rieter- und Rückertstraße sowie das Prinzregentenufer.

An Ensemblegebäuden ist laut Denkmalberatung der Stadt jede von außen sichtbare Änderung an Fassade und Dach erlaubnispflichtig, Solaranlagen eingeschlossen. Bei Verstößen gegen das Bayerische Denkmalschutzgesetz sind Bußgelder bis zu fünf Millionen Euro möglich (Art. 20 Abs. 1 BayDSchG). Zuständig ist die Bauordnungsbehörde als Untere Denkmalschutzbehörde, Johannesgasse 3, 90402 Nürnberg.

Daneben weist das Stadtplanungsamt Stadterneuerungsgebiete aus: Weststadt, Nördliche Altstadt (seit 05/2010), Altstadt-Süd, Gibitzenhof/Steinbühl-West/Rabus, Langwasser, Quartier Annapark und St. Leonhard/Schweinau. Steuerlich zählt dabei nicht jedes Stadterneuerungsgebiet: Erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG (bei Selbstnutzung § 10f EStG) kommen nur in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten in Betracht. Förmlich festgelegt sind nach den Satzungen der Stadt jedenfalls die Weststadt (Sanierungssatzung vom 16.02.2011, in Kraft seit 23.02.2011, zuletzt geändert 2016) und die Altstadt-Süd (Satzung vom 22.07.1998, zuletzt geändert 09.06.2017); ob Ihre Adresse innerhalb der Grenzen liegt, zeigt der Satzungsplan. Auch dort setzt die Vergünstigung einen Vertrag mit der Stadt voraus. Den Vertrag schließt das Stadtplanungsamt, Bereich Stadterneuerung, und zwar vor Beginn (Sonderabschreibungen). In St. Leonhard/Schweinau schließt die Stadt keine neuen Vereinbarungen mehr. Für Baudenkmäler kommen § 7i EStG und § 10f EStG in Betracht; die Bescheinigung beantragen Sie beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege nach vorheriger Abstimmung. Ein Denkmalzuschuss der Stadt verringert den steuerlich begünstigten Betrag. Prüfen Sie die Wirkung mit Ihrer Steuerberatung.

Fernwärme der N-ERGIE liefert rund ein Viertel der Nürnberger Heizwärme

Laut Stadtseite Wärmeversorgung in Nürnberg hat der Stadtrat im Juni 2025 einen kommunalen Wärmeplan beschlossen. Er zeigt, in welchen Gebieten Fernwärme oder Wärmepumpen ausgebaut werden sollen. Die Fernwärme der N-ERGIE deckt rund ein Viertel der Heizwärme und soll weiter wachsen; Anschlussanfragen gehen an die N-ERGIE, die eine Karte der Ausbaugebiete führt. Bis voraussichtlich Mitte 2028 entsteht im Klärwerk eine Großwärmepumpe. Wer heute eine neue Heizung plant, richtet sich bundesrechtlich nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit 29.07.2026 das alte GEG ablöst und keine pauschale 65-%-Vorgabe mehr enthält. Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG).

Erdwärmesonden und Grundwasser-Wärmepumpen brauchen eine Erlaubnis des Umweltamts. Bis 50 kW verlangt die Stadt das Gutachten eines privaten Sachverständigen der Wasserwirtschaft, darüber wird das Wasserwirtschaftsamt beteiligt.

Denkmalauflagen verändern in Nürnberg vor allem Dach, Fassade und Fenster

• Solar auf dem Dach: Auf Einzel- und Ensemblegebäuden ist die Anlage erlaubnispflichtig, sofern keine Baugenehmigung nötig ist. Die Stadt bietet den Leitfaden „Photovoltaik- und Solarthermieanlagen im Denkmalbereich“. Allgemeines zur Sanierung von Steildächern.
• Außendämmung: Eine Thermohaut an einem Baudenkmal ist erlaubnispflichtig. Grundlagen zur Fassadensanierung.
• Anstrich und Putz: Auch ein neuer Fassadenanstrich am Denkmal braucht eine Erlaubnis; die Farbe richtet sich nach einer Befunduntersuchung. Siehe Malerarbeiten und Putz im Altbau.
• Fenster: Ein Austausch oder eine Veränderung der Fenster am Denkmal ist erlaubnispflichtig, neue Fenster sollen zu Bauzeit und Stil passen – was bei historischen Fenstern zählt.
• Heizung: Fernwärme-Ausbaugebiete der N-ERGIE und die Geothermie-Erlaubnis bestimmen die Optionen. Mehr zum Heizungstausch.
• Beratung: Weil die Stadt selbst auf Energieberatung verweist, lohnt der Schritt vor dem Bundesantrag: Energieberatung für Altbauten.

Nürnberger Sanierungen beginnen mit der Frage nach Ensemble und Stadterneuerungsgebiet

Klären Sie bei der Bauordnungsbehörde in der Johannesgasse, ob Ihr Haus Einzeldenkmal oder Teil eines Ensembles ist. Liegt es in der Weststadt, der Nördlichen Altstadt oder einem anderen Stadterneuerungsgebiet, sprechen Sie vor dem ersten Auftrag mit dem Stadtplanungsamt. Danach holen Sie über „Angebote anfordern“ oder direkt bei Betrieben aus der Liste Preise ein.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• Förderangebote – Klimaneutrales Nürnberg, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalschutz – Fördermittel, abgerufen am 24.10.2026
• Förderung – Private Begrünungsmaßnahmen, abgerufen am 24.10.2026
• Bayerisches Wohnraumförderprogramm (BayWP), BayMBl. 2026 Nr. 434, abgerufen am 24.10.2026
• Bayerische Denkmalliste Kreisfreie Stadt Nürnberg (BLfD), Stand 23.10.2026, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalschutz – Beratung, abgerufen am 24.10.2026
• Bauordnungsbehörde – Untere Denkmalschutzbehörde, abgerufen am 24.10.2026
• Aktuelle Stadterneuerungsgebiete, abgerufen am 24.10.2026
• Sonderabschreibungen, abgerufen am 24.10.2026
• BLfD – Steuervergünstigungen, abgerufen am 24.10.2026
• Wärmeversorgung in Nürnberg, abgerufen am 24.10.2026
• GModG-Infoportal des Bundes, abgerufen am 24.10.2026
• Geothermie – Umweltamt, abgerufen am 24.10.2026
• Stadt Nürnberg: Satzung für das Sanierungsgebiet Weststadt, abgerufen am 24.10.2026