Altbausanierung in München

München saniert vor allem Nachkriegsbauten: 40,1 % der Wohngebäude stammen aus 1949–1978

Von den 144.148 Münchner Wohngebäuden entstanden laut Zensus 2022 nur 27.810 vor 1949, aber 57.840 in den drei Jahrzehnten danach. Der Vorkriegsanteil liegt damit bei 19,3 %, der Anteil bis einschließlich 1978 bei 59,4 %.

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, Wohngebäude, Stichtag 15.05.2022; Anteile selbst berechnet aus den Zensuszahlen.

Dass der Vorkriegsbestand so klein ist, hat eine Vorgeschichte: Bis April 1945 waren laut Bayerischer Denkmalliste rund 34 % des Münchner Gebäudebestands schwer bis vollständig zerstört. Eine Altbausanierung in München betrifft deshalb häufig ein Haus der Jahre 1949 bis 1978, meist gebaut vor den ersten gesetzlichen Vorgaben zum Wärmeschutz.

Das FKG der Landeshauptstadt München gibt es nur zusätzlich zur bewilligten Bundesförderung

Das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude (FKG) gilt in der Fassung des Richtlinienhefts vom 28.09.2026 und stockt Zuschüsse des Bundes auf, ersetzt sie aber nicht. Voraussetzung sind ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), eine bewilligte Bundesförderung und ein Antrag vor dem Auftrag. Bund und Stadt zahlen zusammen höchstens 60 % der förderfähigen Kosten, und nur für Postleitzahlen 80331 bis 81929.

Weil das FKG auf einer Bundeszusage aufbaut, steht in München die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) von KfW und BAFA am Anfang der Planung; wie sie 2026 funktioniert, erklärt der Überblick Förderung für die Altbausanierung 2026. Vermieter, die 2027 über das BayWP finanzieren wollen, sollten vor dem Antrag klären, wie sich Landesdarlehen und Stadtzuschuss vertragen.

Maxvorstadt, Haidhausen, Neuhausen: Münchner Altbauviertel stammen aus klar getrennten Epochen

Die Bayerische Denkmalliste für München ordnet die Altbauviertel nach Bauphasen:

• Maxvorstadt (ab 1808): geplante Stadterweiterung entlang der Brienner Straße, teils als Ensembles Maxvorstadt I und II geschützt.
• Haidhausen und Gärtnerplatzviertel (ab 1870): Das Ostbahnhofviertel gilt als bedeutendstes Münchner Beispiel des geometrischen Städtebaus der Gründerzeit. Typisch: Vorder- und Rückgebäude mit Hausdurchfahrt.
• Dreimühlenviertel und Nordschwabing (ab 1898): Baulinienplan von Theodor Fischer.
• Siedlung Neuhausen (1928–1930): Zeilenbau nach Plan von Hans Döllgast.
• Altstadt: als „Ensemble Altstadt München nach dem Wiederaufbau“ geschützt, Wiederaufbau bis Mitte der 1980er Jahre.

Laut der städtischen Dokumentation „Das gründerzeitliche Haidhausen“ stehen Keller und Wände dieser Häuser aus Ziegelmauerwerk ohne Abdichtung im feuchten Baugrund. Kappendecken mit Stahlträgern können durch Feuchte korrodieren. Energetisch schwach sind vor allem Fenster, Türen, Dach und Kellerdecke.

In 36 Münchner Erhaltungssatzungsgebieten ist Ausstattung über dem Münchner Durchschnitt laut Stadt grundsätzlich nicht genehmigungsfähig

Die Landeshauptstadt München hat laut ihrer Seite Erhaltungssatzungen in München 36 soziale Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB erlassen; sie umfassen 204.400 Wohnungen, unter anderem in Haidhausen, der Oberen Au und Neuhausen. Bauliche Änderungen, Modernisierungen, Nutzungsänderungen und Rückbau brauchen dort eine Genehmigung. Ausstattungen über dem durchschnittlichen Münchner Standard sind laut Stadt grundsätzlich nicht genehmigungsfähig. Bei Verstößen droht laut Stadt ein Bußgeld bis 30.000 € je Wohnung. Auch die Umwandlung in Wohnungseigentum ist genehmigungspflichtig; sie prüft das Sozialreferat.

München hat 7.004 Baudenkmäler – und das Ensemble zählt auch bei Häusern ohne eigenen Schutz

Die Bayerische Denkmalliste führt für München mit Stand 23.10.2026 7.004 Baudenkmäler und 350 Bodendenkmäler. Hinzu kommen laut Denkmalliste rund 84 Ensembles nach Art. 1 Abs. 3 BayDSchG, darunter Altschwabing und das Ostbahnhofviertel. Laut Stadtseite Denkmalschutz in München kann schon eine Änderung am Erscheinungsbild eines Ensembles oder in der Nähe eines Denkmals erlaubnispflichtig sein. Zuständig ist die Untere Denkmalschutzbehörde im Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Blumenstraße 19. Die gesamte Altstadt (bis etwa 1800) ist zudem als Bodendenkmal verzeichnet; Bodeneingriffe dort brauchen ein denkmalrechtliches Erlaubnisverfahren.

Dazu kommen sieben Sanierungsgebiete nach § 142 BauGB, alle im vereinfachten Verfahren: Aubing-Neuaubing-Westkreuz, Moosach, Neuperlach (Nord und Zentrum), Ortskern Ramersdorf, Tegernseer Landstraße und Trudering.

Wer etwa in Moosach oder Neuperlach ein vermietetes Haus saniert, für den kommen erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG in Betracht, bei Selbstnutzung der Abzug nach § 10f EStG. Dafür muss vor Baubeginn eine Vereinbarung mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung stehen, das später bescheinigt. Für Baudenkmale sind § 7i EStG (Vermietung) und § 10f EStG (eigene Nutzung) einschlägig. Den Antrag auf Bescheinigung stellen Sie beim Landesamt für Denkmalpflege, mit dem die Maßnahme vorher abgestimmt sein muss. Ein FKG- oder Denkmalzuschuss senkt die begünstigten Kosten; die Einzelheiten klärt die Steuerberatung.

Wärmeplan München: rund 62 % Fernwärme und 33 % Wärmepumpen bis 2045

Die Landeshauptstadt hat laut ihrer Seite Wärmewende für München den Wärmeplan beschlossen; nach dem Ratsinformationssystem war das die Vollversammlung am 29.04.2026 (§ 23 Abs. 3 WPG, Sitzungsvorlage 20-26 / V 19631). Die Wärmesatzung hat der Stadtrat am 26.11.2025 beschlossen, sie gilt seit 01.01.2026. Die Wärmesatzung bindet nur die Verwaltung, nicht die Eigentümer. Die Karte im Geoportal der Stadt zeigt Gebiete für dezentrale Versorgung, Prüfgebiete und Wärmenetzgebiete. Bis 2045 sollen rund 62 % des Wärmebedarfs über Fernwärme und rund 33 % über Wärmepumpen gedeckt werden. Seit 29.07.2026 gilt bundesweit das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ohne die frühere pauschale 65-%-Regel für neue Heizungen. Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG).

Für Grundwasser-Wärmepumpen verlangt die Stadt eine wasserrechtliche Erlaubnis des Referats für Klima- und Umweltschutz nach §§ 8–15 WHG sowie eine eigene Bohranzeige. Möglich sind sie im ganzen Stadtgebiet außer im Wasserschutzgebiet Waldtrudering. Im Süden, etwa in Solln oder Großhadern, steht teils wenig Grundwasser an.

FKG-Regeln und Altbausubstanz entscheiden in München über den Zuschnitt der Gewerke

• Fenster: Das FKG zahlt nur, wenn alle Fenster samt Außentüren in einem Schritt getauscht werden; Tropenholzrahmen sind ausgeschlossen. Mehr im Ratgeber Fenstertausch im Altbau.
• Fassade: Gefördert wird grundsätzlich nur, wenn alle Außenwände gedämmt werden (Ausnahmen laut iSFP). Siehe Dämmung und Putz an Altbaufassaden.
• Dach: Auch beim oberen Gebäudeabschluss verlangt das FKG die Dämmung aller Flächen; Dachfenster sind förderfähig: Dachsanierung.
• Heizung: Wärmepumpen bezuschusst das FKG mit 15 %; die Wärmequelle hängt am Standort: Heizungstausch im Bestand.
• Keller und Feuchte: Für unabgedichtete Gründerzeitkeller gilt: wie sich feuchte Keller sanieren lassen.
• Energieberatung: Ohne iSFP kein FKG-Antrag – mehr zur Energieberatung im Altbau.
• Bad: Im Milieuschutz zählt der Münchner Durchschnittsstandard: Badsanierung im Altbau.

In München erst Satzungslage und Bundeszusage klären, dann Angebote einholen

Prüfen Sie zuerst, ob Ihr Haus in einem der 36 Erhaltungssatzungsgebiete, in einem Ensemble oder in einem Sanierungsgebiet liegt. Lassen Sie danach den Sanierungsfahrplan erstellen und beantragen Sie die Bundesförderung, bevor Sie einen Betrieb beauftragen. Mit diesen Unterlagen können Sie über den Kasten „Angebote anfordern“ oder die Betriebe in der Liste unten vergleichbare Angebote einholen.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• Bayerische Denkmalliste Landeshauptstadt München (BLfD), Stand 23.10.2026, abgerufen am 24.10.2026
• FKG-Richtlinienheft, Stand 28.09.2026, abgerufen am 24.10.2026
• Förderung Klimaneutrale Gebäude (FKG), abgerufen am 24.10.2026
• Bayerisches Wohnraumförderprogramm (BayWP), BayMBl. 2026 Nr. 434, abgerufen am 24.10.2026
• BLfD – Zuschüsse bei Baudenkmälern, abgerufen am 24.10.2026
• BLfD – Steuervergünstigungen, abgerufen am 24.10.2026
• Das gründerzeitliche Haidhausen (Dokumentation Sanierung 05), abgerufen am 24.10.2026
• Erhaltungssatzungen in München, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalschutz in München, abgerufen am 24.10.2026
• Archäologisches Stadtkataster / Denkmalkategorien, abgerufen am 24.10.2026
• Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, abgerufen am 24.10.2026
• Wärmewende für München, abgerufen am 24.10.2026
• Wasserrechtliche Erlaubnis Wärmepumpe bis 50 kW, abgerufen am 24.10.2026
• GModG-Infoportal des Bundes, abgerufen am 24.10.2026
• RIS München: Beschluss der Vollversammlung vom 29.04.2026 (SV-Nr. 20-26 / V 19631), abgerufen am 24.10.2026