Wer im Herbst 2026 ein älteres Haus kauft oder erbt, liest im Netz noch viel über Pflichten, die es nicht mehr gibt – vor allem den Heizungstausch nach 30 Jahren. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Übrig geblieben sind zwei Nachrüstpflichten mit einer Frist, die viele Käufer falsch berechnen. Der Check auf dieser Seite sagt Ihnen, was Sie tun müssen, bis wann und was es kostet.
- Nachrüstpflichten
- 2
- Frist
- 2 Jahre – nicht immer
- Bußgeld
- bis 50.000 €
- Stand
- 09/2026
Die kurze Antwort
| Maßnahme | Pflicht nach Kauf oder Erbe? |
|---|---|
| Oberste Geschossdecke zum kalten Dachboden dämmen | ja, wenn sie ungedämmt ist – oder alternativ das Dach |
| Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen | ja, wenn sie zugänglich und ungedämmt sind |
| Öl- oder Gasheizung nach 30 Jahren austauschen | nein – seit 29. Juli 2026 gestrichen |
| Neue Heizung mit 65 % erneuerbarer Energie | nein – gestrichen; wer neu einbaut, unterliegt der Biotreppe |
| Fassade, Fenster, Dach sanieren | nein – nur wer ohnehin erneuert, muss Mindestwerte einhalten |
| Energieausweis | nur wenn Sie verkaufen oder vermieten |
Die Frist ist die Falle: Zwei Jahre Zeit haben Sie nur, wenn Sie der erste neue Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 sind und das Haus damals vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. In allen anderen Fällen ist die Pflicht schon am Tag der Übergabe fällig.
Sanierungspflicht-Check
Beantworten Sie die Fragen zu Erwerb, Dachboden und Keller. Der Check nennt Ihre Pflichten mit Datum, die Kosten mit Fachbetrieb oder in Eigenleistung, die Ersparnis und wie Sie die Förderung mitnehmen. Das Ergebnis können Sie ausdrucken und zur Kaufpreisverhandlung oder zum Handwerker mitnehmen.
Was sich am 29. Juli 2026 geändert hat
Das Gebäudemodernisierungsgesetz hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Für Käufer und Erben ist die Liste kürzer geworden:
| Regel | bis 28. Juli 2026 | seit 29. Juli 2026 |
|---|---|---|
| Austausch alter Konstanttemperaturkessel | Pflicht nach 30 Jahren, für neue Eigentümer binnen zwei Jahren | gestrichen |
| Neue Heizung | mindestens 65 % erneuerbare Energie, gekoppelt an die Wärmeplanung | frei wählbar; neue Gas- und Ölheizungen brauchen ab 2029 einen steigenden Bio-Anteil |
| Oberste Geschossdecke | Nachrüstpflicht | Nachrüstpflicht, unverändert |
| Rohrleitungen in unbeheizten Räumen | Nachrüstpflicht | Nachrüstpflicht, unverändert |
| Erneuerung von Bauteilen | Höchstwerte für den U-Wert | Höchstwerte für den U-Wert, unverändert |
Wer vor dem 29. Juli 2026 gekauft hat und wegen des alten Kessels schon unter Zeitdruck stand, kann aufatmen: Der Kessel darf weiterlaufen und repariert werden. Ob sich ein Tausch trotzdem lohnt, zeigt der Ratgeber Welche Heizung für den Altbau?
Die Zwei-Jahres-Frist: wann sie läuft – und wann nicht
Die Nachrüstpflichten gelten grundsätzlich für jedes Haus. Ausgenommen waren nur Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte. Diese Schonung endet mit dem ersten Eigentümerwechsel danach: Der neue Eigentümer hat zwei Jahre Zeit. Wer das Haus später noch einmal kauft, bekommt keine neue Frist – er übernimmt eine Pflicht, die längst fällig ist.
| Fall | Frist |
|---|---|
| Die Eltern wohnen seit 1985 im eigenen Haus. Sie erben es im März 2026. | zwei Jahre ab dem Erbfall, also bis März 2028 |
| Das Haus wurde 2012 an eine Familie verkauft. Sie kaufen es 2026 von dieser Familie. | keine – die Frist lief 2014 ab; Sie müssen sofort nachrüsten |
| Das Einfamilienhaus war 2002 vermietet. | keine – die Pflicht galt schon für den Vermieter |
| Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen | keine – die Ausnahme galt nie |
| Die Eltern überschreiben Ihnen das Haus zu Lebzeiten. | zwei Jahre ab Eintragung im Grundbuch, wenn es der erste Wechsel seit 2002 ist |
Wann das Eigentum übergeht
- Kauf und Schenkung: mit der Eintragung im Grundbuch, nicht mit dem Notartermin. Dazwischen liegen oft zwei bis drei Monate.
- Erbe: mit dem Erbfall, also dem Todestag – auch wenn der Grundbucheintrag erst Monate später folgt.
- Frühere Wechsel stehen im Grundbuch, Abteilung I. Einen Auszug bekommen Sie beim Grundbuchamt oder über den Notar. Fragen Sie beim Kauf auch den Verkäufer, seit wann er Eigentümer ist.
Pflicht 1: oberste Geschossdecke
Gemeint ist die Decke zwischen dem obersten beheizten Geschoss und einem unbeheizten Dachboden. Ist sie ungedämmt, muss sie nachgerüstet werden – auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K). Auf einer Holzbalkendecke sind das etwa 12 bis 16 cm Dämmung. Statt der Decke dürfen Sie auch das Dach darüber dämmen; das lohnt sich, wenn der Dachboden später ausgebaut werden soll.
| Ihr Dachboden | Lösung | Fachbetrieb je m² |
|---|---|---|
| wird nicht genutzt | Dämmmatten oder Zellulose offen auf die Decke, Laufsteg zur Luke | 30–55 € |
| dient als Abstellraum | Dämmung zwischen Lagerhölzern mit Platten darüber oder begehbare Dämmelemente | 55–95 € |
| soll ausgebaut werden | Dach statt Decke dämmen | siehe Dach dämmen |
| ist schon ausgebaut und beheizt | keine Nachrüstpflicht; gilt für einen kalten Spitzboden darüber | – |
Hat die Decke schon einige Zentimeter Dämmung, erfüllt sie meist den Mindestwärmeschutz – dann greift die Pflicht nicht. Aufdoppeln lohnt sich trotzdem. Welcher Aufbau zu Ihrer Decke passt, zeichnet der Dachboden-Planer im Ratgeber Oberste Geschossdecke dämmen im Schnitt und prüft ihn auf Feuchte.
Pflicht erfüllen und Förderung mitnehmen
Eine Dämmung, die nur die Pflicht erfüllt, wird nicht gefördert. Dämmen Sie auf U 0,14 – das sind rund 22 bis 25 cm –, gibt es 15 % Zuschuss vom BAFA. Der Aufpreis für die dickere Schicht ist klein, weil Arbeitszeit und Luftdichtung ohnehin anfallen. Den Antrag stellen Sie vor dem Auftrag, zusammen mit einem Energieberater aus der Expertenliste. Details unter Förderung Gebäudehülle.
Pflicht 2: Rohre in unbeheizten Räumen
Zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen samt Armaturen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein – meist betrifft das den Keller. Die Dämmdicke hängt vom Rohr ab:
| Innendurchmesser des Rohrs | Dämmdicke bei Wärmeleitfähigkeit 0,035 |
|---|---|
| bis 22 mm | 20 mm |
| über 22 bis 35 mm | 30 mm |
| über 35 bis 100 mm | gleich dem Innendurchmesser |
| über 100 mm | 100 mm |
Das ist die günstigste Pflicht überhaupt: Der Fachbetrieb nimmt 10 bis 30 € je Meter, das Material kostet im Baumarkt 3 bis 8 €. Mit etwas Geschick dämmen Sie 25 Meter an einem Nachmittag. Die Ersparnis liegt bei einem ungedämmten Rohr im kalten Keller grob bei 60 kWh je Meter und Jahr – nach ein bis zwei Heizperioden ist das Material bezahlt.
Was keine Pflicht ist
- Heizung: Die alte Öl- oder Gasheizung darf weiterlaufen, auch nach 30 Jahren. Eine neue Heizung ist frei wählbar.
- Fassade, Fenster, Dach: keine Pflicht. Erst wenn Sie mehr als 10 % eines Bauteils erneuern, müssen Sie dabei Höchstwerte einhalten, etwa U 0,24 an Dach und Außenwand. Eine Innendämmung löst an der Außenwand keine Anforderung aus.
- Energieausweis: brauchen Sie nur, wenn Sie selbst verkaufen oder vermieten – siehe Energieausweis.
- Sanierungsfahrplan: freiwillig, aber sinnvoll, wenn Sie mehr vorhaben – siehe Sanierungsfahrplan.
Und die EU-Sanierungspflicht?
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Energieverbrauch ihrer Wohngebäude im Durchschnitt zu senken: um 16 % bis 2030 und um 20 bis 22 % bis 2035, jeweils gegenüber 2020. Eine Pflicht, das einzelne Einfamilienhaus auf eine bestimmte Effizienzklasse zu sanieren, enthält sie für Wohngebäude nicht. Mindeststandards für einzelne Gebäude gibt es nur für Nichtwohngebäude. Wie Deutschland den Durchschnitt erreichen will – über Förderung, Beratung oder doch Vorgaben –, ist politisch offen. Heute gilt: Für Ihr Haus zählt allein das Gebäudemodernisierungsgesetz.
Wer kontrolliert – und was droht
Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit bis zu 50.000 € Bußgeld geahndet werden. Aktiv kontrolliert wird selten; auffallen können ungedämmte Rohre aber bei der Feuerstättenschau durch den Schornsteinfeger, und spätestens beim nächsten Verkauf fragt der Käufer nach. Bewahren Sie deshalb auf:
- die Rechnung und die Bestätigung des Fachbetriebs, dass die Anforderungen eingehalten sind (Unternehmererklärung),
- bei Eigenleistung die Materialrechnungen, Fotos vor und nach der Dämmung und die Angabe der Dämmdicke,
- den Grundbuchauszug mit dem Datum Ihres Eigentumsübergangs.
Vor dem Kauf: die Pflichten in den Preis nehmen
- Dachboden ansehen: Liegt auf der Decke Dämmung, und wie dick? Eine Taschenlampe und ein Zollstock reichen.
- Keller ansehen: Sind die Heizungsrohre gedämmt? Wie viele Meter sind es ungefähr?
- Frist klären: Seit wann gehört das Haus dem Verkäufer, wohnte er 2002 selbst darin? Danach entscheidet sich, ob Sie zwei Jahre Zeit haben.
- Kosten beziffern: Das Ergebnis aus dem Check ausdrucken und in die Preisverhandlung mitnehmen. Bei 80 m² begehbarem Dachboden und 25 m Rohr sind das mit Fachbetrieb rund 4.500 bis 8.500 €.
- Gleich weiterdenken: Wer ohnehin sanieren will, plant die Pflichtmaßnahmen in die Reihenfolge ein – der Reihenfolge-Planer zeigt, was zuerst kommt, der Sanierungsrechner, was das Ganze kostet.
Häufige Fragen
Gibt es eine Sanierungspflicht beim Hauskauf?
Ja, aber eine kleine: Die oberste Geschossdecke zum kalten Dachboden und die Rohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt sein. Eine Pflicht zur Komplettsanierung oder zum Heizungstausch gibt es nicht.
Muss ich nach dem Erbe die Ölheizung austauschen?
Nein. Die Austauschpflicht für Kessel nach 30 Jahren ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz am 29. Juli 2026 entfallen. Die Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.
Ab wann laufen die zwei Jahre?
Beim Kauf ab der Eintragung im Grundbuch, beim Erbe ab dem Erbfall. Die Frist gibt es aber nur, wenn Sie der erste neue Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 sind und das Haus damals vom Eigentümer bewohnt wurde.
Was kostet die Sanierungspflicht?
Meist 3.000 bis 8.000 € für ein Einfamilienhaus mit Fachbetrieb, in Eigenleistung ab etwa 1.000 €. Die Dämmung der obersten Geschossdecke hat sich in der Regel nach fünf bis fünfzehn Jahren über die Heizkosten bezahlt gemacht.
Gilt die Pflicht auch für Eigentumswohnungen?
Ja, sie trifft das Gebäude und damit die Eigentümergemeinschaft. Über die Umsetzung beschließt die Eigentümerversammlung; die Kosten tragen alle Eigentümer nach ihren Anteilen.
Darf ich selbst dämmen?
Ja. Die Pflicht verlangt ein Ergebnis, keinen Fachbetrieb. Für den BAFA-Zuschuss muss allerdings ein Fachbetrieb ausführen; bei Eigenleistung wird nur das Material gefördert, und nur mit Energieberater.
Quellen: Gebäudemodernisierungsgesetz, verkündet am 28. Juli 2026, in Kraft seit 29. Juli 2026, insbesondere §§ 35 und 69; Infoportal des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zum Gebäudemodernisierungsgesetz, Abschnitt Nachrüstpflichten; Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen; Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden; Richtlinie Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen. Kosten als Marktspannen 09/2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
Begriffe aus dem Baulexikon
Gebäudemodernisierungsgesetz · Oberste Geschossdecke · U-Wert · Energieausweis · Sanierungsfahrplan · Biotreppe · Denkmalschutz
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