Altbausanierung in Berlin

Milieuschutz: In 82 Berliner Gebieten prüft der Bezirk schon den Heizungstausch

Berlins Bezirke haben 82 soziale Erhaltungsgebiete nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB festgesetzt, in denen laut Senatsverwaltung mehr als ein Drittel der Berliner Wohnfläche liegt (SenStadt: Soziales Erhaltungsrecht). Wer dort umbaut, rückbaut oder die Nutzung ändert, braucht eine Genehmigung des Bezirks. Das gilt ausdrücklich auch für den Einbau neuer Wärmeerzeuger (SenMVKU: Soziale Aspekte der Wärmewende).

Nach welchen Maßstäben die Bezirke entscheiden, steht in der VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete vom 07.04.2026, in Kraft seit 18.04.2026:

• Eine Dämmung von oberster Geschossdecke und Kellerdecke gilt als grundsätzlich genehmigungsfähig.
• Energetische Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen hinausgehen, lässt der Bezirk nur zu, wenn sie die Mieter nicht stärker belasten.
• Seit 01.07.2026 ist der Tausch einer mindestens 15 Jahre alten Heizung grundsätzlich genehmigungsfähig; das Gleiche gilt für den Anschluss an ein Wärmenetz.
• Balkonkraftwerke sind genehmigungsfrei (Nr. 2.8).

Eine Frage beantwortet die VV nicht mehr eindeutig. Sie knüpft den Heizungstausch daran, dass die neue Anlage § 71 Abs. 1 GEG entspricht, und bezieht sich damit noch auf das alte Gebäudeenergiegesetz. Das Gesetz heißt seit 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), die pauschale 65-%-Regel ist entfallen (Infoportal zum GModG). Wie die Bezirke seither prüfen, ist öffentlich nicht beschrieben. Lassen Sie sich die Anforderungen deshalb vom Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks nennen, bevor Sie eine Heizung bestellen. Unabhängig vom Milieuschutz gilt bundesweit: Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG).

Vier von zehn Berliner Wohnhäusern entstanden vor 1949

Von den 332.436 Wohngebäuden in Berlin gehören laut Zensus 2022 39,5 % zur Vorkriegszeit und weitere 25,2 % zu den Jahrgängen 1949–1978 (Stichtag 15.05.2022).

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, Stichtag 15.05.2022; Anteile selbst berechnet, gerundet.

Für Sanierer heißt das: Bei gut 131.000 Häusern aus der Zeit vor 1949 ist mit Holzbalkendecken und Kastenfenstern zu rechnen. Die knapp 84.000 Gebäude aus den Jahren 1949–1978 wurden meist gebaut, bevor es gesetzliche Wärmeschutzvorgaben gab. Laut Senatsverwaltung wurde Asbest in Berlin vor allem in den 1950er- bis 1970er-Jahren verbaut.

Hinterhof, Hufeisen, Hansaviertel, Platte: die Berliner Bautypen

Die Senatsverwaltung beschreibt in ihrer Gebäudetypologie zur besonders erhaltenswerten Bausubstanz (2021) die typischen Berliner Bauepochen; ergänzt um Angaben des Landesdenkmalamts und des Senats zu Marzahn ergibt sich dieses Bild:

• Gründerzeit-Blockrand (etwa 1870–1918, Grundlage Hobrechtplan 1862): Vorderhaus mit Stuckfassade, Seiten- und Querflügel, meist vier bis sechs Geschosse, höchstens 22 m hoch. Typisch sind mehrflügelige, profilierte Kastenfenster und das „Berliner Dach“. Beispiele: Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Neukölln, Moabit, Wedding.
• Siedlungen der Berliner Moderne (1913–1934): Gartenstadt Falkenberg, Siedlung Schillerpark, Hufeisensiedlung Britz, Wohnstadt Carl Legien, Weiße Stadt und Großsiedlung Siemensstadt sind seit 07.07.2008 UNESCO-Welterbe. Laut Landesdenkmalamt werden dort bei Sanierungen die Kastenfenster optimiert, die Haustechnik erneuert sowie Keller und Dächer gedämmt.
• Nachkriegsbau: In den 1950er Jahren entstanden Zeilen mit Putz- oder Faserzementfassaden, teils aus Trümmermaterial, etwa im Hansaviertel der Interbau 1957. Danach folgte der industrielle Wohnungsbau mit Betonfertigteilen und Flachdächern, zum Beispiel am Neuen Kreuzberger Zentrum.
• Plattenbau WBS 70 (etwa 1977–1989): In Marzahn prägen fünf- bis elfgeschossige Platten das Bild; laut Profil der Großsiedlung Marzahn sind die Gebäude überwiegend energetisch saniert.

Effiziente GebäudePLUS ist seit Dezember 2023 geschlossen – Berlin fördert heute vor allem über IBB-Darlehen

Für das Landesprogramm Effiziente GebäudePLUS nimmt die Investitionsbank Berlin seit dem 19.12.2023 keine Anträge mehr an; ein Nachfolger ist auf der Programmseite nicht genannt. Die übrigen Angebote im Überblick (abgerufen am 24.10.2026):

Bei den IBB-Darlehen und bei der Denkmalzuwendung muss der Antrag vor dem Vorhabenbeginn gestellt sein; beim Landesdenkmalamt zählt schon ein Liefer- oder Leistungsvertrag als Beginn. Neben den Berliner Programmen steht die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) von KfW und BAFA. Was dort 2026 gilt, fasst unser Ratgeber Förderung für die Altbausanierung 2026 zusammen; ob ein IBB-Darlehen und ein Bundeszuschuss zusammenpassen, fragen Sie vor dem ersten Antrag bei beiden Stellen.

Rund 12.000 Einträge: Denkmalschutz liegt in Berlin bei den zwölf Bezirken

Die Denkmaldatenbank des Landesdenkmalamts umfasst rund 12.000 Datensätze; die Seite nennt dafür kein Datum, die Denkmalliste selbst hat den Stand 04.06.2026. Anträge bearbeitet die untere Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bezirks, etwa in Pankow (Storkower Straße 97), Friedrichshain-Kreuzberg (Yorckstraße 4), Neukölln (Karl-Marx-Straße 83) oder Marzahn-Hellersdorf (Helene-Weigel-Platz 8). Fachbehörde ist das Landesdenkmalamt in der Klosterstraße 47. Nach § 11 Abs. 1 DSchG Bln darf ein Denkmal erst nach der Genehmigung verändert oder instandgesetzt werden (Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung).

Ganze Anlagen stehen unter Schutz: die sechs Welterbe-Siedlungen und das komplette Hansaviertel. Für die Wohnstadt Carl Legien gilt zusätzlich eine Erhaltungssatzung nach BauGB.

Förmlich festgelegte Sanierungsgebiete nach § 142 BauGB laufen laut Senatsverwaltung unter anderem an der Badstraße/Pankstraße, Müllerstraße und Turmstraße (Mitte), in der Südlichen Friedrichstadt, an der Langhansstraße (Pankow), an Karl-Marx-Straße/Sonnenallee (Neukölln), in Niederschöneweide, an der Frankfurter Allee Nord und in der Wilhelmstadt (Spandau). Wer dort ein Haus vermietet, kann erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG prüfen, Selbstnutzer den Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f EStG. Für eingetragene Baudenkmale kommen § 7i EStG (vermietet) und § 10f EStG (selbst genutzt) in Betracht. In Berlin bescheinigt das Landesdenkmalamt die Denkmalfälle gegen Gebühr, wenn die Maßnahmen vorher genehmigt waren, im Sanierungsgebiet die bezirkliche Sanierungsverwaltungsstelle; dafür ist vor Baubeginn eine vertragliche Vereinbarung nötig (Beispiel Treptow-Köpenick). Öffentliche Zuschüsse verringern den begünstigten Betrag. Wie viel sich steuerlich auswirkt, klärt Ihre Steuerberatung.

Berliner Wärmeplan vom 16.06.2026: keine Heizungspflicht, aber eine Karte je Adresse

Der Senat hat den gesamtstädtischen Wärmeplan am 16.06.2026 beschlossen; er ist laut Senatskanzlei unverbindlich und begründet keine Pflicht zu einer bestimmten Heizung. Die Wärmekarte zeigt für jede Adresse das voraussichtliche Wärmeversorgungsgebiet und die Netzbetreiber. Aus den Kernaussagen des Wärmeplans (Juni 2026):

• Erneuerbare Energien und Abwärme decken heute erst 6 % der Wärme; Fernwärme versorgt rund ein Drittel der Wohnfläche.
• Mehr als die Hälfte der Gaskessel und über 80 % der Ölkessel sind älter als 20 Jahre.
• Bis 2045 sollen über 95 % der Wärme aus dezentralen Wärmepumpen und Wärmenetzen kommen, knapp 45 % über Fernwärme.

Grundwasser, Kastenfenster, Asbest: was Berliner Daten für die einzelnen Gewerke heißen

• Keller: Für Abdichtungen ist in Berlin der höchste jemals gemessene Grundwasserstand maßgeblich; Auskunft gibt die Arbeitsgruppe Geologie und Grundwassermanagement (Flurabstand des Grundwassers). Im Blumenviertel in Buckow und Rudow unterstützt der Senat Brunnenanlagen, die Eigentümer selbst betreiben (Runder Tisch Grundwasser). Siehe Ratgeber zu feuchten Kellern.
• Fenster: Am Denkmal ist der Tausch häufig genehmigungspflichtig; das Landesdenkmalamt empfiehlt, vorhandene Fenster zu ertüchtigen (FAQ des Landesdenkmalamts). Was bei Kastenfenstern möglich ist, erklärt unser Fenster-Ratgeber.
• Fassade: An Baudenkmalen ist eine Außendämmung laut Landesdenkmalamt meist nicht möglich; Keller- und Dachbodendämmung sind Alternativen, aber ebenfalls genehmigungspflichtig. Hintergrund im Beitrag zur Fassadensanierung.
• Dach: GründachPLUS zahlt ab 100 m² Gründach je nach Substrathöhe 95 bis 180 € je m², nur in der innerstädtischen Förderkulisse (Förderrichtlinie GründachPLUS). Zur Technik: Dachsanierung im Altbau.
• Elektrik: SolarPLUS S fördert bei kleinen Wohnhäusern auch die Ertüchtigung des Zählerschranks – ein Thema für die Elektroinstallation im Altbau.
• Schadstoffe: Asbest steckt in Berliner Häusern vor allem in Floor-Flex-Platten, Klebern, Fassadenplatten, Brandschutzputzen und Nachtspeicheröfen (SenStadt: Asbest in Gebäuden). Fachbetriebe zeigen Asbestarbeiten eine Woche vorher beim LAGetSi an (Service Berlin). Siehe Schadstoffsanierung.
• Heizung und Beratung: Im Milieuschutz kommt zur Technik die Genehmigung des Bezirks hinzu, siehe Heizungstausch im Altbau. Für das IBB-Effizienzhaus-Darlehen ist ein Energieeffizienz-Experte Pflicht; wie diese Beratung abläuft, beschreibt der Ratgeber Energieberatung.

Bevor Sie in Berlin beauftragen: Gebiet, Denkmal, Antrag

Klären Sie beim Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks, ob Ihre Adresse in einem Milieuschutz- oder Sanierungsgebiet liegt, und sehen Sie in der Denkmaldatenbank nach. Die Wärmekarte des Senats zeigt, ob ein Wärmenetz in Ihrer Straße geplant ist. Stellen Sie IBB- oder Denkmalanträge, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Mit diesen Antworten holen Sie Angebote über den Kasten „Angebote anfordern“ ein oder sprechen Betriebe aus der Liste unten direkt an.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• SenStadt: Soziales Erhaltungsrecht, abgerufen am 24.10.2026
• SenMVKU: Soziale Aspekte der Wärmewende, abgerufen am 24.10.2026
• Amtsblatt für Berlin Nr. 16/2026: VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete vom 07.04.2026, abgerufen am 24.10.2026
• BMWSB: Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), abgerufen am 24.10.2026
• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• SenStadt: Besonders erhaltenswerte Bausubstanz – Einleger Gebäudetypologien (2021), abgerufen am 24.10.2026
• Landesdenkmalamt Berlin: Siedlungen der Berliner Moderne, abgerufen am 24.10.2026
• IfS im Auftrag SenStadt: Profile Berliner Großsiedlungen – Marzahn, abgerufen am 24.10.2026
• IBB: Effiziente GebäudePLUS, abgerufen am 24.10.2026
• IBB: IBB Wohnraum Modernisieren, abgerufen am 24.10.2026
• IBB: IBB Energetische Gebäudesanierung – Effizienzhaus, abgerufen am 24.10.2026
• IBB: IBB CO2-Sparende Gebäude, abgerufen am 24.10.2026
• IBB Business Team: SolarPLUS, abgerufen am 24.10.2026
• IBB Business Team: GründachPLUS, abgerufen am 24.10.2026
• Service Berlin: Zuwendung für denkmalpflegerische Mehraufwendungen, abgerufen am 24.10.2026
• Landesdenkmalamt Berlin: Denkmaldatenbank, abgerufen am 24.10.2026
• SenStadt: Untere Denkmalschutzbehörden der Berliner Bezirke, abgerufen am 24.10.2026
• Landesdenkmalamt Berlin: Antrag auf denkmalrechtliche Genehmigung, abgerufen am 24.10.2026
• SenStadt: Hansaviertel (Nationale Projekte des Städtebaus), abgerufen am 24.10.2026
• SenStadt: Sanierung (Sanierungsgebiete), abgerufen am 24.10.2026
• Bezirksamt Treptow-Köpenick: Steuerbescheinigung nach Sanierungsrecht, abgerufen am 24.10.2026
• Senatskanzlei Berlin: Senat beschließt Wärmeplan für Berlin (Pressemitteilung), abgerufen am 24.10.2026
• SenMVKU: Kernaussagen aus dem Berliner Wärmeplan 2026 (Stand Juni 2026), abgerufen am 24.10.2026
• SenMVKU: Flurabstand des Grundwassers, abgerufen am 24.10.2026
• SenMVKU: Runder Tisch Grundwasser, abgerufen am 24.10.2026
• Landesdenkmalamt Berlin: FAQ, abgerufen am 24.10.2026
• SenMVKU: Förderrichtlinie GründachPLUS (Stand 01/2026), abgerufen am 24.10.2026
• SenStadt: Asbest in Gebäuden – Allgemeine Informationen, abgerufen am 24.10.2026
• Service Berlin: Asbesthaltige Bauteile in Wohngebäuden melden, abgerufen am 24.10.2026