Altbausanierung in Potsdam

Sieben Denkmalbereiche, 18 Erhaltungssatzungen: In Potsdam entscheidet zuerst die Adresse

Die Denkmalliste des Landesamts (Stand 01.01.2026) führt für Potsdam sieben Denkmalbereiche, von der Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft (Satzung 1996) über Nowawes (2000) bis zum Stadtkern (2016) (BLDAM: Denkmalliste Stadt Potsdam). Dazwischen liegen die Südliche Nauener Vorstadt (2001), die Innere Brandenburger Vorstadt (2002), die Berliner Vorstadt (2005) und die Jägervorstadt (2007). In diesen Bereichen ist eine sichtbare Änderung wie der Fenstertausch in der Regel erlaubnispflichtig (§ 9 Abs. 1 BbgDSchG).

Über die Denkmalbereiche legt die Stadt weitere Satzungen (Satzungen aus dem Bau- und Planungsbereich):

• 18 städtebauliche Erhaltungssatzungen nach § 172 BauGB, etwa für das Weberviertel, Babelsberg Süd mit Neuendorfer Anger, das Holländische Viertel, Drewitz und Sacrow. Solaranlagen und andere Änderungen brauchen dort eine eigene Genehmigung nach Einzelfallprüfung.
• Zwei soziale Erhaltungssatzungen für Babelsberg Süd und die Teltower Vorstadt Nord.
• Gestaltungssatzungen für Babelsberg Nord und Süd, die Berliner, Brandenburger, Jäger- und Nauener Vorstadt sowie den Ortskern Marquardt. Hält eine Solaranlage deren Regeln ein, braucht sie keine Genehmigung; sonst ist eine Abweichung nach § 67 BbgBO nötig.

Zuständig ist der Bereich Untere Denkmalschutzbehörde im Fachbereich Bauen, Denkmalschutz, Vermessung und Geoinformation, Hegelallee 6–10 (Adressenliste des MWFK, Stand Februar 2026). Für Bauten im Vermögen der Stiftung Preußische Schlösser und Gärten ist die Stiftung selbst Denkmalbehörde. Nach eigener Zählung führt Abschnitt D der Denkmalliste rund 1.650 Einträge.

Potsdams Altbau ist ein Drittel des Bestands – mehr als die Hälfte stammt aus der Zeit ab 1979

Ein Drittel der 23.314 Potsdamer Wohngebäude ist älter als 1949: Der Zensus 2022 zählt 7.901 Vorkriegsbauten, das sind 33,9 % (Stichtag 15.05.2022).

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, Stichtag 15.05.2022; Anteile selbst berechnet, Summe rundungsbedingt 100,1 %.

Die Jahre 1949–1978 sind mit 12,3 % schwach vertreten; der Altbau besteht also überwiegend aus Häusern von vor 1949. Diese stehen laut Abschlussbericht zum Wärmeplan vor allem in der Innenstadt, den Vorstädten und Babelsberg – genau dort, wo Denkmalbereiche und Satzungen gelten. Bei Vorkriegsbauten ist mit Holzbalkendecken und Kastenfenstern zu rechnen.

Vom Holländischen Viertel bis Drewitz: vier Bauepochen auf engem Raum

• Holländisches Viertel: rund 150 unverputzte Backsteinhäuser mit weißen Fugen und Fensterläden in vier Karrees, in den 1730er- und frühen 1740er-Jahren unter Johann Boumann gebaut. Für das Viertel gilt eine Erhaltungssatzung; die Sanierungssatzung ist aufgehoben (Stadt Potsdam).
• Weberkolonie Nowawes (angelegt 1751–1754): eingeschossige, fünfachsige Zweifamilienhäuser aus verputztem Ziegel, eventuell auch Fachwerk. Ab den 1860er-Jahren kamen zwei- bis viergeschossige Mietshäuser dazu; in den 1980er-Jahren ersetzten teils Plattenbauten die Weberhäuser (Denkmalbereichssatzung Nowawes).
• Vorstädte und Stadtkern: Berliner, Brandenburger, Nauener und Jägervorstadt mit überwiegend vor 1950 errichteten Häusern.
• DDR-Neubaugebiete: Waldstadt I (1960–70), Am Stern (1974–80), Waldstadt II (1977–88), Schlaatz (1982–88) und Drewitz (ab 1988) (Stadtgeschichte). Drewitz, überwiegend fünfgeschossiger Großtafelbau mit rund 3.000 Wohnungen, wird seit 2011 zur Gartenstadt umgebaut, auch mit energetischer Sanierung.

Fernwärmesatzung von 1998 und Wärmeplan von 2026 gelten nebeneinander

Am 03.06.2026 hat die Potsdamer Stadtverordnetenversammlung den Wärmeplan beschlossen (Beschluss 26/SVV/0302): Heute stammen 47 % der Wärme aus Erdgas und 45 % aus Wärmenetzen, bis 2045 sollen Netze die dichten Gebiete und Wärmepumpen die übrigen Stadtteile versorgen. Der Plan schreibt keine Heizungsart vor – anders die Fernwärmesatzung vom 21.12.1998. In ihren acht Vorranggebieten, unter anderem „Innenstadt“ und „Stern, Drewitz, Gluckstraße, Kirchsteigfeld“, besteht Anschluss- und Benutzungszwang (§ 4). Eine Befreiung ist auf Antrag möglich (§ 5 Abs. 3). Ob die Satzung überarbeitet oder aufgehoben wird, will die Stadt laut Wärmeplan prüfen (Maßnahme 2-3).

Bundesrechtlich gilt seit 29.07.2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) anstelle des Gebäudeenergiegesetzes; die pauschale 65-%-Vorgabe für neue Heizungen gibt es nicht mehr (Infoportal zum GModG). Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG). Die Fernwärmesatzung gilt unabhängig davon weiter, solange die Stadt sie nicht ändert oder aufhebt. Details zu Wärmepumpe und Kessel stehen im Heizungs-Ratgeber.

Potsdamer Zuschuss nach PKSchuFRL: Ausschlussfrist jeweils zum 31.10.

Die Potsdamer Klimaschutzförderrichtlinie (PKSchuFRL) in der Fassung ab 01.04.2026 zahlt höchstens 3.000 € je Haushalt und Jahr; Anträge sind nur bis zum 31.10. jedes Jahres möglich, vergeben wird nach Eingang, einen Rechtsanspruch gibt es nicht (Richtlinie). Für selbst genutztes Eigentum kommt ein Landesprogramm der ILB hinzu.

Für den städtischen Zuschuss brauchen Sie einen Erstwohnsitz in Potsdam und vorher eine Energieberatung; eine geförderte Wärmepumpe muss mit Ökostrom betrieben werden. Am Denkmal muss die denkmalrechtliche Genehmigung vor der Umsetzung vorliegen. Zur Kombination gibt es einen Widerspruch: Die Richtlinie lässt Kumulierungen zu, wenn das andere Programm sie erlaubt, im Antragsformular sollen Sie aber erklären, dass keine andere Förderung in Frage kommt. Lassen Sie sich das vor dem Antrag schriftlich von der Koordinierungsstelle beantworten. Die ILB-Richtlinie vom 13.02.2026 setzt Einkommensgrenzen, mindestens 15 % Eigenleistung und regelmäßig 500 € Baukosten je m² voraus; Häuser, die nach dem 01.10.2009 gebaut wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen. Die Bundesförderung BEG läuft über KfW und BAFA – den Stand für 2026 fasst der Ratgeber Förderung für die Altbausanierung 2026 zusammen.

Holländisches Viertel und Babelsberg: Sanierungssatzungen aufgehoben, § 7h nur noch in wenigen Gebieten

Laut Satzungsübersicht der Stadt Potsdam sind die Sanierungssatzungen Am Findling, Am Kanal/Stadtmauer, Am Obelisk, Babelsberg Nord, Babelsberg Süd, Holländisches Viertel und Schiffbauergasse aufgehoben; neue Bescheinigungen nach § 7h EStG gibt es dort nicht. Weiter besteht das Sanierungsgebiet Potsdamer Mitte (Satzung vom 15.11.1999); die Frist für die Durchführung hat die Stadt am 03.11.2021 bis 31.12.2030 verlängert (Sanierungssatzung Potsdamer Mitte). Die 2. Barocke Stadterweiterung soll bis 31.12.2026 ganz aufgehoben werden; der Teil Hegelallee–Charlottenstraße ist seit 28.05.2020 entlassen.

Wer im verbliebenen Sanierungsgebiet vermietet, kann erhöhte Absetzungen nach § 7h EStG prüfen, Selbstnutzer § 10f EStG. Voraussetzung ist ein Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag mit dem Bereich Stadterneuerung vor Baubeginn (Bescheinigung nach §§ 7h und 10f EStG). Für Baudenkmale kommen § 7i EStG und § 10f EStG in Betracht; die Bescheinigung stellt die Denkmalschutzbehörde nach § 22 Abs. 2 BbgDSchG aus, wenn die Maßnahme vorher abgestimmt war. Zuschüsse von Stadt oder Land mindern den begünstigten Betrag. Die steuerliche Wirkung berechnet Ihre Steuerberatung.

Solar, Fenster, Begrünung: was die Potsdamer Regeln für die Gewerke bedeuten

• Dach und Solar: Solaranlagen in, an und auf Dach- und Außenwandflächen sind nach § 61 Abs. 2 BbgBO verfahrensfrei, in Denkmalbereichen, Erhaltungs- und Sanierungsgebieten aber erlaubnis- oder genehmigungspflichtig. Rückwärtige Dachflächen lassen sich laut Hinweisblatt der Stadt eher belegen als straßenseitige. Mehr zur Dachsanierung im Altbau.
• Fenster: Im Denkmalbereich vor dem Auftrag die Erlaubnis einholen; bei Schlösserstiftungs-Bauten entscheidet die Stiftung. Was bei alten Holzfenstern zu beachten ist, steht im Fenster-Ratgeber.
• Fassade: Die PKSchuFRL fördert Fassadenbegrünung mit 10 € je m²; Putz und Dämmung im Denkmalbereich erklärt der Beitrag zur Fassadensanierung.
• Elektrik: Für PV gibt die Stadt 200 € je kWp (höchstens 1.200 €), für einen Stromspeicher 1.000 €; Grundlagen zur Technik im Haus stehen im Ratgeber Elektroinstallation im Altbau.
• Beratung: Ohne vorherige Energieberatung gibt es keinen städtischen Zuschuss; wie sie abläuft, beschreibt der Ratgeber Energieberatung.

Reihenfolge für Potsdamer Eigentümer: Satzung, Fernwärme, Frist

Fragen Sie zuerst bei der Stadt nach, welche Denkmal-, Erhaltungs- oder Gestaltungssatzung für Ihr Grundstück gilt und ob es in einem Fernwärmevorranggebiet liegt. Planen Sie den städtischen Zuschuss, sollte die Energieberatung vor dem 31.10. abgeschlossen sein. Mit Genehmigungslage und Förderplan holen Sie dann Angebote ein – über den Kasten „Angebote anfordern“ oder bei Betrieben aus der Liste.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• BLDAM: Denkmalliste Stadt Potsdam (Stand 01.01.2026), abgerufen am 24.10.2026
• BRAVORS: Brandenburgisches Denkmalschutzgesetz, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Satzungen aus dem Bau- und Planungsbereich, abgerufen am 24.10.2026
• MWFK Brandenburg: Adressenliste der unteren Denkmalschutzbehörden, abgerufen am 24.10.2026
• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Kommunaler Wärmeplan, Abschlussbericht, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Holländisches Viertel, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Satzung zum Schutz des Denkmalbereichs Nowawes, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Die Landeshauptstadt Potsdam und ihre Geschichte, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Gartenstadt Drewitz, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Beschluss 26/SVV/0302 Kommunaler Wärmeplan, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Stadtrecht – Fernwärmesatzung, abgerufen am 24.10.2026
• BMWSB: Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Klimaschutzförderrichtlinie PKSchuFRL (Fassung ab 01.04.2026), abgerufen am 24.10.2026
• ILB: Wohneigentum – Nachhaltige Modernisierung und Instandsetzung, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Antrag auf Zuschuss nach PKSchuFRL (Stand 11.05.2026), abgerufen am 24.10.2026
• ILB: Richtlinie selbstgenutztes Wohneigentum (WohneigentumförderR) vom 13.02.2026, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Sanierungssatzung „2. Barocke Stadterweiterung“, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Bescheinigung nach §§ 7h und 10f EStG, abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Allgemeine baurechtliche Hinweise zur Zulässigkeit von Solaranlagen (Stand März 2025), abgerufen am 24.10.2026
• Potsdam: Sanierungssatzung Potsdamer Mitte (Fristverlängerung bis 31.12.2030), abgerufen am 24.10.2026