Altbausanierung in Dortmund

Dortmund bewilligt seit dem 01.10.2026 fast keine eigenen Zuschüsse mehr

Seit dem 01.10.2026 gilt in Dortmund eine haushaltswirtschaftliche Sperre nach § 25 Abs. 2 KomHVO; bei den meisten städtischen Förderprogrammen werden seitdem keine Bewilligungen erteilt (Förderprogramme des Umweltamtes). Ausgenommen sind nur das Schallschutzfensterprogramm und der Klimaschutzfonds. Anträge nimmt das Umweltamt teilweise weiter an, etwa bei der Erdwärme. Ein Freibrief zum Loslegen ist das nicht: Vor der Bewilligung darf die Maßnahme nicht beginnen, und schon der erteilte Auftrag gilt als Beginn (Förderung der Nutzung von Geothermie).

Die Sperre der Stadt berührt die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) von KfW und BAFA nicht. Was der Bund derzeit für Dämmung, Fenster und Heizung zahlt, fasst der Ratgeber Förderung für die Altbausanierung 2026 zusammen. Ob sich ein Bundeszuschuss mit einem Dortmunder Programm verträgt, sollten Sie vor dem ersten Antrag mit beiden Stellen klären.

Knapp jedes zweite Dortmunder Wohnhaus ist ein Nachkriegsbau der Jahre 1949–1978

Von den 95.968 Wohngebäuden in Dortmund entstanden laut Zensus 2022 allein 45.045 zwischen 1949 und 1978, das sind 46,9 %. Rechnet man die 23.920 Häuser aus der Zeit vor 1949 dazu, sind 71,9 % des Bestands bis einschließlich 1978 gebaut.

Quelle: Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006, Merkmal Wohngebäude, Stichtag 15.05.2022; Anteile selbst aus den Zensuszahlen berechnet.

Für die Sanierungsplanung folgt daraus: Der häufigste Dortmunder Altbau ist kein Gründerzeithaus, sondern ein Wohnhaus aus Wiederaufbau und Wirtschaftswunder. Solche Häuser wurden meist errichtet, bevor es gesetzliche Vorgaben zum Wärmeschutz gab. Der Zwischenbericht zur Wärmeplanung bestätigt das Bild: Zwei Drittel der Gebäude in der Stadt haben danach eine niedrige Energieeffizienz (Wärmewende für Dortmund). Ein Viertel des Bestands ist älter; dort kommen Holzbalkendecken und alte Kastenfenster hinzu.

Zechenkolonien und Reformsiedlungen: vier Dortmunder Viertel mit besonderer Geschichte

Vier historische Wohnquartiere beschreibt die Stadt Dortmund auf ihren Seiten genauer – zwei Bergarbeitersiedlungen, eine Gartenstadt und einen genossenschaftlichen Reformblock:

• Werkssiedlung Oberdorstfeld: ab 1913 von der Gewerkschaft Dorstfeld, der Eigentümerin der Zeche Dorstfeld, nach Plänen von Oskar Schwer gebaut. Geschützt sind Grundriss, Gebäude und Straßen, besonders aber die Vorgärten mit Treppen und Einfriedungen (Werkssiedlung Oberdorstfeld).
• Südliche Gartenstadt am Westfalendamm: ab 1913 geplant, die Wohnhäuser entstanden bis in die 1920er Jahre. Viele Einzeldenkmäler; nach vorläufigem Schutz seit 12.08.2022 gilt laut Stadt seit 2024 eine Denkmalbereichssatzung (Meldung der Stadt vom 13.10.2026, Südliche Gartenstadt am Westfalendamm).
• Althoffblock an Althoff- und Roseggerstraße: Reformwohnungsbau des Spar- und Bauvereins eG vom Beginn des 20. Jahrhunderts, laut Stadt eines der herausragenden Beispiele reformorientierter Stadtplanung (Pressemitteilung zum Althoffblock).
• Lindenhorst im Stadtbezirk Eving: Die Alte Kolonie, ursprünglich „Externberg-Kolonie“, wurde 1897–1899 gebaut, ist weitgehend erhalten und zeigt acht Haustypen. Die Siedlung Fürst Hardenberg mit großen Gärten entstand bis 1923 und wurde im Rahmen der IBA Emscher Park renoviert (Siedlungen in Lindenhorst).

In der Werkssiedlung Oberdorstfeld braucht selbst der Ersatz nach Bestand eine schriftliche Erlaubnis

Oberdorstfeld ist seit 1993 Denkmalbereich, und jede Instandsetzung, Veränderung oder Erneuerung am Gebäude oder im Vorgarten muss die Denkmalbehörde vorher schriftlich erlauben (Oberdorstfeld – Fragen und Antworten). Das gilt auch dann, wenn ein Bauteil genauso ersetzt wird, wie es war. Beratung und Erlaubnis kosten nichts. Als Leitfaden dient eine Gestaltungsfibel von 2009 mit einer Beilage vom März 2015.

Zuständig ist die Denkmalbehörde im Stadtplanungs- und Bauordnungsamt der Stadt Dortmund. Bei zwei weiteren Gebieten laufen noch Verfahren:

• Die Südliche Gartenstadt ist laut Stadt und LWL seit 2024 als Denkmalbereich geschützt, seit 2024 steuert dort außerdem ein Bebauungsplan die Nachverdichtung; eine Gestaltungssatzung wird erarbeitet.
• Den Althoffblock will der Rat nach einem Beschluss vom Dezember 2024 als Denkmalbereich schützen. Seit 29.08.2025 gilt ein vorläufiger Schutz für zwei Jahre; den Entwurf der Satzung hat die Stadt für 2026 angekündigt.

Eine Gesamtzahl der Baudenkmäler nennt die Stadt online nicht; im Open-Data-Datensatz der Denkmalliste zählen wir 991 Baudenkmäler (eindeutige Denkmalnummern, Stand 24.10.2026, ohne Bodendenkmäler). Ob ein einzelnes Haus eingetragen ist, beantwortet die Denkmalbehörde.

Wer ein Dortmunder Baudenkmal vermietet und saniert, für den kommen erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG in Betracht; bei Selbstnutzung kommt ein Abzug wie Sonderausgaben nach § 10f EStG in Betracht. Liegt das Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, kommt § 7h EStG in Betracht; das sind etwa das Südliche Nordmarktquartier in der Nordstadt (Satzung seit 31.01.2025, dort brauchen auch Fenster, Dach, Fassade und Heizung eine sanierungsrechtliche Genehmigung) und Hörde Zentrum (seit 28.03.2014); vorher ist eine Modernisierungsvereinbarung mit dem Amt für Stadterneuerung nötig. In allen Fällen muss die Maßnahme vor Beginn abgestimmt und danach bescheinigt sein. Die Denkmalbehörde bietet dafür einen Antrag auf Steuerbescheinigung an; laut den Fragen und Antworten zu Oberdorstfeld wird er erst bei bescheinigten Beträgen über 5.000 € gebührenpflichtig. Öffentliche Zuschüsse mindern den begünstigten Betrag. Die Einzelheiten rechnet Ihre Steuerberatung durch.

Ohne Ratsbeschluss: Für Dortmund gibt es bisher nur einen Zwischenbericht zur Wärmeplanung

Nach § 4 WPG sollte für Großstädte wie Dortmund bis 30.06.2026 ein Wärmeplan vorliegen; beschlossen hat der Rat ihn bis dahin nicht (§ 4 WPG). Veröffentlicht ist die Bestands- und Potenzialanalyse als Zwischenbericht mit Stand 30.01.2026; einen Ratsbeschluss gibt es nach Stand 24.10.2026 nicht (Wärmewende für Dortmund). Der Zwischenbericht liefert trotzdem brauchbare Hinweise:

• Rund 76 % der Wärme in Dortmund stammen aus Erdgas.
• Potenziale sieht der Bericht bei industrieller Abwärme und oberflächennaher Geothermie.
• Fernwärmegebiete betreiben DEW21, E.ON und Fernwärme Niederrhein. Für das DEW21-Netz gibt es eine Online-Abfrage. Die Stadt erwartet eher eine Verdichtung der Netze als eine großflächige Erweiterung.

Wer eine Erdwärmepumpe plant, braucht eine wasserrechtliche Erlaubnis der Unteren Wasserbehörde im Umweltamt. Die Bearbeitung dauert etwa vier Wochen; ab 30 kW Leistung oder 2.400 Betriebsstunden verlangt die Behörde eine Probebohrung mit Thermal Response Test (Erdwärmepumpen). Für die Wahl der Anlage gilt außerdem neues Bundesrecht: Seit dem 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), eine pauschale 65-%-Vorgabe für neue Heizungen gibt es nicht mehr (Infoportal zum GModG). Wer nach dem 29.07.2026 eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung neu in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss allerdings sicherstellen, dass ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 15 %, ab 2035 30 % und ab 2040 60 % der Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen; auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung können die Pflicht erfüllen (§ 43 GModG).

Was die Dortmunder Lage für Fenster, Keller, Dach und Heizung bedeutet

• Fenster: Das Schallschutzfensterprogramm ist derzeit der einzige städtische Zuschuss für Bauteile, den die Stadt ausdrücklich von der Haushaltssperre ausnimmt. In Oberdorstfeld gibt es zusätzlich eine mit der Denkmalbehörde abgestimmte Anleitung zum Nachbau fehlender Schlagläden; an Rückseiten und im Inneren lässt die Behörde mehr Spielraum als zur Straße. Was bei Holzfenstern im Altbau sonst zählt, steht im Ratgeber zum Fenstertausch.
• Keller und Untergrund: Grundstücksgenaue Auskunft über früheren Bergbau gibt die Bezirksregierung Arnsberg, deren Abteilung Bergbau und Energie in Dortmund an der Goebenstraße 25 sitzt; der formlose Antrag kostet pauschal 30 € (Auskunft zur bergbaulichen Situation). Risse oder Schieflage meldet man der RAG unter 0800 27 27 271; dort gehen nach eigenen Angaben jährlich über 12.000 Meldungen ein (RAG – Bergschäden). Wie man feuchte Keller angeht, erklärt der Ratgeber Feuchtigkeit und Kellerabdichtung.
• Dach: Für Gründächer bleibt das Programm „10.000 Grüne Dächer“ der Emschergenossenschaft. Wird die Dachhaut eines bestehenden Gebäudes vollständig erneuert und beginnen die Arbeiten 2026 oder später, verlangt das Land NRW grundsätzlich auch eine Photovoltaikanlage, in der Regel auf mindestens 30 % der Nettodachfläche; Reparaturen einzelner Flächen lösen das nicht aus, und Ausnahmen gelten unter anderem, wenn die Anlage technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht (§ 42a BauO NRW mit der Solaranlagen-Verordnung NRW). Statik und Abdichtung gehören zuerst auf den Prüfstand, siehe was bei der Dachsanierung im Altbau zu klären ist.
• Heizung: Fernwärmeabfrage, Erlaubnis für Erdsonden und der fehlende Wärmeplan bestimmen die Reihenfolge. Einen Überblick über die Systeme gibt der Heizungsratgeber.
• Energieberatung: Bei zwei Dritteln wenig effizienter Gebäude lohnt ein Sanierungsfahrplan, bevor einzelne Gewerke beauftragt werden; mehr dazu unter Energieberatung im Altbau.

Erst Fördersperre und Denkmalstatus klären, dann Angebote einholen

Fragen Sie in Dortmund vor jedem Auftrag zwei Dinge ab: ob Ihr Programm unter die Haushaltssperre fällt und ob Ihr Haus in Oberdorstfeld, der Südlichen Gartenstadt oder am Althoffblock liegt. Bei Rissen im Mauerwerk gehört die Bergbauauskunft dazu. Mit diesen Antworten im Rücken holen Sie über „Angebote anfordern“ Angebote ein oder sprechen die Betriebe in der Liste direkt an.

Stand der Daten: 24.10.2026. Die rechtlichen und steuerlichen Hinweise geben den Stand der genannten Vorschriften und Quellen wieder und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Förderprogramme können jederzeit geändert, ausgesetzt oder beendet werden; maßgeblich sind allein die Richtlinien und Bescheide der jeweiligen Förderstelle, einen Anspruch auf Förderung begründen diese Angaben nicht.

Quellen

• Förderprogramme des Umweltamtes, abgerufen am 24.10.2026
• Förderung der Nutzung von Geothermie, abgerufen am 24.10.2026
• Schallschutzfensterprogramm, abgerufen am 24.10.2026
• Förderung von PV-Anlagen auf Ein- und Zweifamilienhäusern, abgerufen am 24.10.2026
• Förderung Dach- und Fassadenbegrünung sowie Entsiegelung, abgerufen am 24.10.2026
• Förderprogramm Schutz vor Hochwasser und Überflutungen, abgerufen am 24.10.2026
• Klima.Werk – Gründachförderung, abgerufen am 24.10.2026
• Zensus 2022, Tabelle 3000G-2006 (Gebäude nach Baujahr und Art des Gebäudes), abgerufen am 24.10.2026
• Wärmewende für Dortmund (Stadt Dortmund), abgerufen am 24.10.2026
• Werkssiedlung Oberdorstfeld, abgerufen am 24.10.2026
• Südliche Gartenstadt am Westfalendamm, abgerufen am 24.10.2026
• Althoffblock (Pressemitteilung 25.09.2025), abgerufen am 24.10.2026
• Siedlungen in Lindenhorst, abgerufen am 24.10.2026
• Oberdorstfeld – Fragen und Antworten, abgerufen am 24.10.2026
• Denkmalbehörde Dortmund, abgerufen am 24.10.2026
• § 4 Wärmeplanungsgesetz (WPG), abgerufen am 24.10.2026
• Erdwärmepumpen (Untere Wasserbehörde), abgerufen am 24.10.2026
• Infoportal zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), abgerufen am 24.10.2026
• Bezirksregierung Arnsberg – Auskunft zur bergbaulichen Situation, abgerufen am 24.10.2026
• RAG – Bergschäden, abgerufen am 24.10.2026
• Stadt Dortmund: LWL zeichnet Gartenstadt aus (13.10.2026), abgerufen am 24.10.2026
• Open Data Dortmund: Denkmale (fb61-denkmale), abgerufen am 24.10.2026
• Stadt Dortmund: Sanierungsgebiet Südliches Nordmarktquartier, abgerufen am 24.10.2026
• Stadt Dortmund: Sanierungsgebiet Hörde Zentrum, abgerufen am 24.10.2026
• Solaranlagen-Verordnung NRW (GV. NRW. 2024 S. 332), abgerufen am 24.10.2026