Dachgeschossausbau im Altbau

Vier Fragen, bevor Sie planen

Einen schnellen Überblick über Mindesthöhen, Tragfähigkeit und Wärmeschutz gibt der Abschnitt „Das Dachgeschoss ausbauen“ auf der Seite Dachsanierung im Altbau. Hier geht es um die Planung dahinter: wie Sie die vier Fragen beantworten und in welcher Reihenfolge Sie bauen.

Die Balkenlage trägt oft nur den Dachboden

Viele alte Dachböden waren als Lager- oder Trockenraum gedacht. Ihre Holzbalkendecke trägt Wäsche und Kisten, aber keinen neuen Fußbodenaufbau, Trennwände, Bad und Möbel. Mit dem Ausbau steigt die Nutzlast, und das Eigengewicht wächst mit jeder Schicht. Wie viel die Decke heute schafft, kann nur ein Tragwerksplaner berechnen. Schätzen ersetzt das nicht.

Auch das Dachtragwerk selbst ändert sich. Wer eine Gaube setzt, schneidet Sparren aus und muss die Last umleiten. Wer einen Windverband oder einen Stiel entfernt, weil er im Weg steht, muss die Aussteifung ersetzen. Was der Planer dafür vom Bestand wissen muss und welche Wege es gibt, eine Holzbalkendecke zu ertüchtigen, beschreibt die Seite Zimmerer und Statik im Altbau.

Raumhöhe und Kniestock entscheiden über die Nutzbarkeit

Zwei Maße bestimmen, wie viel Raum Sie gewinnen. Der Kniestock ist die Wandhöhe zwischen Fußboden und Dachschräge. Je höher er ist, desto weiter rückt die Schräge nach außen. Der Kehlbalken legt fest, wie hoch der Raum in der Mitte werden kann; darüber bleibt oft nur ein Spitzboden.

Ob ein Raum als Aufenthaltsraum, also als Wohn- oder Schlafraum, zulässig ist, regelt die Landesbauordnung. In Berlin etwa müssen Aufenthaltsräume im Dachraum seit dem 23.07.2026 über mindestens die Hälfte ihrer Netto-Raumfläche 2,20 m hoch sein; Raumteile bis 1,50 m Höhe zählen dabei nicht mit. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, also meist Ein- und Zweifamilienhäuser, schreibt Berlin seitdem keine Mindesthöhe mehr vor (§ 47 Abs. 1 BauO Bln, geändert durch das Gesetz für einfaches Bauen, GVBl. 2026 S. 692). Andere Länder weichen davon ab. Fehlt Höhe, helfen Gauben oder ein höheres Kehlgebälk. Beides ist ein Eingriff ins Tragwerk.

So rechnen Sie die Wohnfläche unter den Schrägen

Die Grundfläche des Dachbodens ist nicht die Wohnfläche. Nach § 4 der Wohnflächenverordnung zählen Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe voll, Flächen zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, und Flächen unter 1 m gar nicht. Dachterrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Die Verordnung gilt unmittelbar für geförderten Wohnraum. Bei Mietverträgen wird sie häufig zugrunde gelegt.

1. Höhenlinien einzeichnen: Im Grundriss markieren, wo die Schräge 1 m und wo sie 2 m über dem fertigen Fußboden liegt.
2. Flächen trennen: Die Streifen unter 1 m, zwischen 1 und 2 m und ab 2 m getrennt ausmessen.
3. Gewichten: Beispiel: 40 m² ab 2 m zählen voll, 24 m² zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, also 12 m². 16 m² unter 1 m entfallen. Aus 80 m² Grundfläche werden 52 m² Wohnfläche.
4. Fußbodenaufbau berücksichtigen: Jeder Zentimeter neuer Boden senkt die lichte Höhe und verschiebt die Linien nach innen.

Genehmigung: Der Ausbau ist meist eine Nutzungsänderung

Wird aus einem Dachboden Wohnraum, ändert sich die Nutzung. Ob dafür ein Bauantrag nötig ist, regelt die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes. Gauben, Dachterrassen und neue Dachfenster verändern zudem die äußere Gestalt und können nach Bebauungsplan oder Denkmalschutz zusätzlich genehmigungspflichtig sein. Auch wenn kein Verfahren nötig ist, müssen Statik, Brandschutz und Wärmeschutz stimmen.

Ein Punkt wird oft übersehen: der zweite Rettungsweg. Liegt er nicht über eine zweite Treppe, dient meist ein Fenster, das die Feuerwehr anleitern kann. Die Musterbauordnung verlangt dafür eine lichte Öffnung von mindestens 0,90 × 1,20 m, höchstens 1,20 m über dem Fußboden (§ 37 Abs. 5 MBO). Liegt das Fenster in der Dachschräge oder in einer Gaube, darf seine Unterkante oder ein Austritt davor waagerecht gemessen höchstens 1 m von der Traufkante entfernt sein. Einzelne Länder weichen ab, Bayern etwa verlangt 0,60 × 1,00 m. Wie dick die Dämmung werden muss, erklärt der Ratgeber Dach dämmen im Altbau. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.

Die richtige Reihenfolge auf der Baustelle

1. Bestand aufnehmen: Holzzustand, Schädlinge, Feuchte, Schornsteine und mögliche Schadstoffe prüfen lassen.
2. Entwurf und Statik: Grundriss, Schnitt und Tragwerksplanung zusammen erstellen, nicht nacheinander.
3. Genehmigung: Bauantrag stellen oder Verfahrensfreiheit schriftlich klären lassen.
4. Entkernen: Einbauten, alte Böden und Schüttungen ausbauen, Schutt getrennt entsorgen.
5. Tragwerk ertüchtigen: Balken tauschen oder verstärken, Auflager herstellen.
6. Dach öffnen und schließen: Gauben, Dachfenster und Terrassen bauen, neu eindecken.
7. Leitungen legen: Elektro, Wasser, Abwasser und Heizung vor der Dämmung verlegen.
8. Dämmen und luftdicht schließen: Dämmung einbauen, Dampfbremse lückenlos verkleben.
9. Innenausbau: Trockenbau, Fußbodenaufbau, Bad, Oberflächen.

Auf unserer Baustelle haben wir alte Schüttung zwischen den Deckenbalken ausgebaut, vor der Neueindeckung eine alte Räucherkammer abgerissen und Dachsteine und Ziegel in getrennten Containern entsorgt. Wie das im Einzelnen lief, lesen Sie in den Erfahrungsberichten Dachausbau in der Praxis: Entstehung einer 180-m²-Dachgeschosswohnung und Vorbereitung zum Dachausbau: Abriss der Räucherkammer. Technik und Preise darin stammen von 2009 bis 2015.

Welche Kostenposten belegt sind

Einen belastbaren Gesamtpreis je m² Wohnfläche für den Dachgeschossausbau haben wir in keiner Verbands-, Studien- oder BKI-Quelle frei zugänglich gefunden. Wir nennen deshalb die Einzelposten, die belegt sind. Addieren Sie sie nicht ungeprüft: Umfang und Bezugsgröße unterscheiden sich.

Die HOAI-Werte sind Orientierungswerte. Ob Ihr Vorhaben die genannten anrechenbaren Kosten erreicht, legt der Planer fest. Weitere Posten zur Dachsanierung stehen unter Dachsanierung: Kosten.

Wann Sie welchen Fachbetrieb brauchen

Ohne Tragwerksplaner und Entwurfsverfasser geht kein Dachgeschossausbau, der Wohnraum schafft. Holen Sie beide vor jeder Handwerkerplanung dazu. Ist ein Bauantrag nötig, stellen Sie ihn als Bauherr. Die Bauvorlagen muss aber ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser unterschreiben, in der Regel ein Architekt oder Bauingenieur. Für Planung und Bauantrag können Sie Architekten anfragen, für Balkenlage und Dachtragwerk Zimmereibetriebe und für Eindeckung, Gauben und Dämmung Dachdeckerbetriebe. Eigenleistung lohnt sich vor allem beim Entkernen und bei Oberflächen, wenn der Bauablauf es zulässt.

Häufige Fragen