Dachsanierung: Kosten pro m² im Altbau

Neu decken oder gleich dämmen: zwei Preisstufen

Fast jede Dachsanierung im Altbau fällt in eine von zwei Stufen. Wird nur die Eindeckung erneuert, zahlen Sie Abdecken, Lattung, Unterspannbahn und die neue Deckung. Kommt die Dämmung dazu, kostet der Quadratmeter nach den LBS-Werten etwa das Zwei- bis Dreifache. Gerüst und Abdecken sind dann aber schon bezahlt – die Dämmung kostet nur den Aufpreis.

Nur neu decken passt, wenn der Dachraum unbeheizt bleibt oder das Dach schon so gut gedämmt ist, dass es einen U-Wert von 0,24 W/(m²K) erreicht. Liegt darunter Wohnraum mit schwächerer Dämmung, müssen Sie bei der Neueindeckung nachdämmen (siehe „Muss ich das Dach dämmen?“). Bei einem kalten Dachboden ist meist die oberste Geschossdecke zu dämmen – das ist deutlich weniger Fläche und Aufwand. Soll das Dachgeschoss bewohnt werden, gehört die Dämmung ins Dach. Ablauf, Varianten und Angebote von Dachdeckern finden Sie auf der Seite Dachsanierung.

Was die Eindeckung je m² kostet

Das Baukosteninformationszentrum (BKI) nennt für die reine Deckung je Material einen Mittelwert. Schiefer kostet danach rund das Dreifache von Betondachstein.

Nebenposten, die zur Deckung gehören

Preise brutto inkl. 19 % MwSt. Aus Nettopreisen hochgerechnete Werte sind mit * markiert. Nennt die Quelle die MwSt. nicht, steht ein †. Die LBS-Gesamtwerte oben tragen kein Datum und beschreiben den Leistungsumfang nicht. Addiert man die BKI-Posten, liegt man darüber (Rechenbeispiel unten). Für Ihre Budgetplanung ist die Rechnung nach Posten die vorsichtigere.

Rechenbeispiel: Satteldach mit 120 m²

Annahmen: Einfamilienhaus, 120 m² Dachfläche, Ton-Falzziegel, keine Gauben, Dachstuhl intakt. Gerüst, Klempnerarbeiten, Dachfenster und Reserve sind nicht enthalten. Nur-Decken-Varianten: Dachraum unbeheizt oder Dach bereits ausreichend gedämmt.

Die Spanne zwischen den Quellen ist groß. Sie zeigt, dass der Quadratmeterpreis allein wenig sagt: Entscheidend ist, welche Posten ein Angebot enthält. Lassen Sie sich Abbruch, Entsorgung, Lattung, Unterspannbahn und Deckung getrennt ausweisen.

Welche Dämmung zu Ihrem Dach passt

Über die Variante entscheidet nicht zuerst der Preis, sondern zwei Fragen: Kommt die Eindeckung ohnehin herunter? Und ist das Dachgeschoss bewohnt oder soll es ausgebaut werden?

Welcher Aufbau bei Ihren Sparren den nötigen U-Wert erreicht und wie viel Raumhöhe Sie verlieren, rechnet der Planer im Ratgeber Dach dämmen im Altbau. Begriffe: Aufsparrendämmung, Zwischensparrendämmung. Wird der Dachraum zu Wohnraum, erklärt der Ratgeber Dachgeschossausbau Statik, Raumhöhen und Rettungsweg.

Gerüst: oft nicht im Quadratmeterpreis

Ein Gerüst kostet laut einem Preisportal 6–9 €/m² Gerüstfläche† Gerüstfläche. Eine Verbands- oder BKI-Quelle haben wir dafür nicht gefunden, die Standzeit nennt das Portal nicht. Fragen Sie deshalb, ob das Gerüst im Angebot enthalten ist, für wie viele Wochen und was jede weitere Woche kostet.

Steht auch die Fassade an, lohnt die Abstimmung: Auf unserer eigenen Baustelle stand 2009 ein Gerüst für Dach und Fassade zugleich. Beide Gewerke teilen sich dann die Gerüstkosten. Was die Fassade kostet, zeigt die Seite Fassadendämmung Kosten.

Was im Altbau teurer wird

Vieles zeigt sich erst, wenn die alte Deckung herunter ist. Diese Punkte sollten im Angebot stehen – als eigene Position oder als vereinbarter Einheitspreis:

• Dachstuhl und Sparrenköpfe: An der Traufe sind Sparrenköpfe oft durch eindringendes Wasser morsch, Balken können von Schädlingen befallen sein. Ein Portal nennt für Arbeiten am Dachstuhl im Rahmen einer Dachsanierung 50–80 €/m²†. Wie Holzschäden beurteilt und repariert werden, erklärt die Seite Zimmerer im Altbau.
• Asbest in alten Faserzementplatten: Platten von vor 1993 können Asbest enthalten. Dann wird aus der Dachsanierung eine Schadstoffsanierung (siehe Kasten unten).
• Kaminkopf: Alte Schornsteinköpfe über dem Dach sind oft locker, versottet oder werden nach einem Heizungswechsel nicht mehr gebraucht. Neu aufmauern, verkleiden oder zurückbauen ist eine eigene Leistung. Einen belegten Preis haben wir nicht.
• Dachentwässerung: Rinnen und Fallrohre werden meist mit erneuert. Bei einer Aufsparrendämmung ändert sich die Traufe, die Rinne muss dann ohnehin neu. Lassen Sie Rinnen und Fallrohre nach laufenden Metern anbieten.
• Dachform und Anschlüsse: Walmdach, Kehlen, Gauben und Dachfenster bedeuten mehr Zuschnitt und Klempnerarbeit. Eine belastbare Zuschlagszahl gibt es dafür nicht; die Preise der Betriebe gehen hier am weitesten auseinander.

Förderung: was vom Preis abgeht

Für die Dämmung des Dachs zahlt das BAFA im Programm BEG-Einzelmaßnahmen 15 % Zuschuss auf die förderfähigen Kosten. Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kommen 5 % hinzu – aber nur auf den Teil der Kosten über 30.000 € (Einfamilienhaus). Förderfähig sind höchstens 30.000 € je Wohneinheit, mit iSFP 60.000 € (BAFA, Richtlinie BEG EM vom 17.08.2026, Stand 10/2026).

• Dämmwert: Das Dach muss nach der Sanierung einen U-Wert von höchstens 0,14 W/(m²K) erreichen, Gauben 0,20; für Baudenkmale gelten Sonderregeln (Technische Mindestanforderungen der BEG).
• Umfeldmaßnahmen: Notwendige Nebenarbeiten wie Gerüst und neue Eindeckung zählen zu den förderfähigen Kosten.
• Experte: Ein Energieeffizienz-Experte muss die Maßnahme planen und bestätigen. Seine Fachplanung und Baubegleitung fördert das BAFA mit 50 % (nur bei einem vom ausführenden Betrieb unabhängigen Experten), im Einfamilienhaus auf bis zu 5.000 € Kosten.
• Reihenfolge: Erst den Vertrag mit dem Fachbetrieb schließen – aber nur mit der Klausel, dass er erst mit der Förderzusage wirksam wird (aufschiebende Bedingung) oder ohne Zusage entfällt (auflösende Bedingung). Dann den Antrag beim BAFA stellen, und zwar vor Beginn der Arbeiten. Ein Vertrag ohne diese Klausel gilt als Vorhabenbeginn, dann gibt es keinen Zuschuss. Planung und Beratung dürfen vorher stattfinden (Nr. 9.2.1 der Richtlinie). Das Gebäude muss mindestens fünf Jahre alt sein, die Mindestinvestition liegt bei 300 €.

Zwei Folgerungen. Erstens: Für das Dach allein bringt der iSFP-Bonus hier höchstens 576 € mehr. Der Fahrplan selbst kostet im Einfamilienhaus 1.500–2.500 €†, das BAFA übernimmt 50 %, höchstens 650 €. Er rechnet sich, wenn im selben Jahr weitere Maßnahmen folgen, etwa die Fassade. Mehr dazu unter Sanierungsfahrplan. Zweitens: Wer das Haus selbst bewohnt, fährt mit der Steuerermäßigung nach § 35c EStG oft besser. Sie gilt für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, und lässt sich für dieselbe Maßnahme nicht mit dem Zuschuss kombinieren. Alle Programme im Überblick: BEG-Einzelmaßnahmen und der Förder-Check.

Muss ich das Dach dämmen?

Eine allgemeine Pflicht, das Dach zu dämmen, gibt es nicht. Seit dem 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die zwei Regeln, die für das Dach zählen, sind geblieben:

• Nachrüstpflicht oberste Geschossdecke: Erfüllt die Decke zum unbeheizten Dachboden nicht einmal den Mindestwärmeschutz, muss sie auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) gedämmt werden – oder stattdessen das Dach darüber. Ausgenommen ist, wer in einem Ein- oder Zweifamilienhaus schon am 01.02.2002 selbst eine der Wohnungen bewohnt hat. Nach dem nächsten Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Die Pflicht entfällt außerdem, wenn sich die Dämmung in angemessener Frist nicht durch Einsparungen bezahlt macht (§ 35 GModG, bis 28.07.2026 § 47 GEG). Fristen und Fälle: Sanierungspflicht nach Hauskauf oder Erbe.
• Wer erneuert, muss dämmen: Wird mehr als 10 % der Dachfläche erneuert, etwa durch eine neue Eindeckung mit Lattung, muss das Dach danach einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen. Reicht die Sparrenhöhe dafür nicht, genügt die höchstmögliche Dämmdicke (§ 36 GModG mit Anlage 7, bis 28.07.2026 § 48 GEG).

Für die Förderung reicht der Pflichtwert nicht: Gefördert wird erst ab U 0,14. Wer ohnehin dämmen muss, dämmt deshalb besser gleich auf den Förderwert. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen