Fassadendämmung: Kosten pro m² im Altbau

Was im Quadratmeterpreis steckt – und was nicht

Preise wie „Fassadendämmung ab 100 € pro m²“ meinen fast immer nur das Dämmsystem selbst. Ein vollständiges Angebot für einen Altbau enthält mehr:

• Gerüst mit Standzeit für die ganze Bauzeit.
• Untergrund: Fassade reinigen, abklopfen, hohlen Putz abschlagen, grundieren.
• Dämmsystem bis Oberputz: Kleber, Dämmplatten, Dübel, Armierung, Putz und Anstrich.
• Anschlüsse: Laibungen, Fensterbänke, Sockel, Dachrand.
• Anbauteile: Fallrohre, Leuchten, Markisen und Briefkasten ab- und wieder anbauen.

Ob die Gesamtwerte der Verbraucherzentrale Laibungen, Fensterbänke und Sockel einschließen, sagt die Quelle nicht. Fragen Sie danach, wenn Sie ein Angebot mit diesen Werten vergleichen. Welche Dämmung zu Ihrer Wand passt, erklärt der Ratgeber Fassade dämmen. Ablauf und Angebote von Fachbetrieben finden Sie auf der Seite Fassadensanierung.

Dämmsysteme im Vergleich: Preis und Eignung im Altbau

Nicht jede Altbaufassade verträgt jedes System. Klinker, Stuck, Fachwerk oder eine Wand auf der Grundstücksgrenze schränken die Wahl ein – oft stärker als der Preis.

Fassadendämmung je m²: Systeme, Eignung und Grenzen

System	Richtwert	Geeignet im Altbau, wenn …	Grenzen
WDVS gesamt (Vergleichswert)	150–200 €/m² Wandfläche†	Gesamtpreis inkl. Gerüst, Putz und Arbeit	Leistungsumfang der Quelle nicht im Einzelnen beschrieben
WDVS mit Polystyrol (EPS), bis 200 mm	ca. 214 €/m²*	die Wand verputzt, eben und tragfähig ist	brennbar; je nach Gebäudehöhe und Zulassung mit Brandriegeln aus Mineralwolle; weniger diffusionsoffen als Mineralwolle
WDVS mit Mineralwolle, bis 200 mm	ca. 238 €/m²*	Brandschutz zählt oder die Wand diffusionsoffen bleiben soll	schwerer, aufwendiger zu verarbeiten
WDVS mit Holzfaser, 200 mm	ca. 232 €/m²*	ein diffusionsoffener Aufbau und Hitzeschutz im Sommer gewünscht sind	braucht dauerhaft trockenen Untergrund und sorgfältigen Spritzwasserschutz
Vorgehängte hinterlüftete Fassade	180–300 €/m²†	der Untergrund uneben ist oder eine Bekleidung aus Holz, Schiefer oder Platten gewünscht ist	teurer, größere Aufbautiefe an Fenstern und Dach
Kerndämmung (Einblasdämmung)	40–80 €/m² Wandfläche†	zweischaliges Mauerwerk mit Luftschicht vorhanden ist, etwa hinter einer Klinkerschale	Dämmdicke = Breite der Luftschicht; Hohlraum vorher prüfen lassen
Innendämmung	100–210 €/m² Wandfläche†	die Fassade erhalten bleiben muss (Denkmal, Stuck, Sichtfachwerk) oder auf der Grenze steht	bauphysikalisch anspruchsvoll (Tauwasser), kostet Wohnfläche

Preise brutto inkl. 19 % MwSt. Aus Nettopreisen hochgerechnete Werte sind mit * markiert. Nennt die Quelle die MwSt. nicht, steht ein †. Auffällig: Die BKI-Werte nur für das System liegen über dem Gesamtwert der Verbraucherzentrale, obwohl dieser das Gerüst einschließt. Die Quellen erheben unterschiedlich, und die Verbraucherzentrale nennt keine MwSt. Für Mineralwolle nennt eine andere Seite derselben Bausparkasse sogar einen höheren BKI-Wert, ohne den Unterschied zu erklären. Planen Sie deshalb eher mit dem oberen Wert.

Ob Ihre Wand eine Luftschicht für die Kerndämmung hat, zeigt der Erfahrungsbericht Kerndämmung im Altbau. Wann die Dämmung innen die bessere Wahl ist, erklärt der Ratgeber Innendämmung im Altbau. Alle Bauteile im Kostenvergleich: Dämmung Kosten.

Gerüst: der Posten, der im m²-Preis fehlt

Ein Standgerüst kostet laut einem Preisportal 6–9 €/m² Gerüstfläche† Gerüstfläche. Eine Verbands- oder BKI-Quelle haben wir dafür nicht gefunden, die Standzeit nennt das Portal nicht. Die Gerüstfläche ist größer als die Wandfläche, weil das Gerüst bis zur Traufe und an den Giebeln bis unter den First reicht.

Lassen Sie sich die Standzeit im Angebot nennen und den Preis für jede weitere Woche. Steht auch das Dach an, teilen sich beide Gewerke ein Gerüst. So haben wir es 2009 auf unserer eigenen Baustelle gemacht: ein Gerüst für Dach und Fassade. Was das Dach kostet, zeigt die Seite Dachsanierung Kosten.

Kosten für Ihr Haus berechnen

Der Planer rechnet Ihre Fassade nach Positionen durch – mit Gerüst, Untergrund, Laibungen, Fensterbänken und Sockel. Das Ergebnis können Sie als Leistungsverzeichnis mit Spalten für drei Angebote ausdrucken.

Rechenbeispiel: freistehendes Einfamilienhaus

Annahmen: freistehendes Haus, 12 × 9 m Grundfläche, zwei Geschosse mit je 2,90 m Höhe, Dachboden unbeheizt, 16 Fenster, eine Haustür, eine Terrassentür. Abgerechnet werden 240 m² Fassade (warum, steht im nächsten Abschnitt). Gerüstfläche: 42 m Umfang × 8 m Höhe = 336 m².

Fassadendämmung Einfamilienhaus: zwei Rechenwege

Rechenweg	Rechnung	Ergebnis
Gesamtwert Verbraucherzentrale, inkl. Gerüst	240 m² × 150 € bis 200 €	36.000–48.000 €
Gegenprobe: BKI-Systempreis Polystyrol plus Gerüst	240 m² × 214 € = 51.360 €; dazu 336 m² Gerüst × 6 € bis 9 € = 2.016 bis 3.024 €	53.376–54.384 €

Für dieses Haus liegt der realistische Rahmen also zwischen rund 36.000 und 54.000 €. Für Laibungen, Fensterbänke und Sockel haben wir keine belegten Einzelpreise; ob sie in den Systempreisen enthalten sind, nennen die Quellen nicht. Der Planer oben rechnet diese Posten mit Mengen durch.

Was nach der Förderung bleibt

Förderung für das Rechenbeispiel, 36.000–48.000 € Kosten

Weg	Rechnung	Zuschuss bzw. Steuervorteil	Bleibt
BEG-Zuschuss ohne iSFP	15 % × 30.000 € (Höchstgrenze)	4.500 €	31.500–43.500 €
BEG-Zuschuss mit iSFP	15 % × 36.000 € + 5 % × 6.000 € bzw. 15 % × 48.000 € + 5 % × 18.000 €	5.700–8.100 €	30.300–39.900 €
Steuerermäßigung § 35c EStG statt Zuschuss	20 % × 36.000 € bzw. 20 % × 48.000 €, verteilt auf drei Jahre (7 / 7 / 6 %)	7.200–9.600 €	28.800–38.400 €

Ohne Sanierungsfahrplan (iSFP) sind höchstens 30.000 € förderfähig – bei einer Fassade ist diese Grenze schnell erreicht. Mit iSFP steigt sie auf 60.000 €, und auf den Teil über 30.000 € kommen 5 % hinzu. Im Beispiel bringt das 1.200 bis 3.600 € mehr. Der Fahrplan kostet 1.500–2.500 €†; das BAFA übernimmt 50 %, höchstens 650 €. Ihr Eigenanteil liegt damit bei rund 850 bis 1.850 €. Im oberen Kostenbereich rechnet sich der iSFP also schon für die Fassade allein; im unteren Bereich geht es etwa plus minus null auf. Mehr dazu unter Sanierungsfahrplan.

Voraussetzungen für den Zuschuss (BAFA, Stand 10/2026):

• Dämmwert: Bei einer Dämmung von außen muss die Außenwand danach einen U-Wert von höchstens 0,20 W/(m²K) erreichen. Bei der Kerndämmung zählt stattdessen der Dämmstoff (Wärmeleitfähigkeit höchstens 0,035 W/(mK)); für Baudenkmale und besonders erhaltenswerte Fassaden gelten mildere Werte (Technische Mindestanforderungen zur Richtlinie BEG EM). Auf unserer Baustelle 2009 waren es 100 mm Polystyrol – für diesen Wert reicht das bei üblichen Altbauwänden nicht.
• Umfeldmaßnahmen: Notwendige Nebenarbeiten wie Gerüst, Fensterbänke und Putz zählen zu den förderfähigen Kosten.
• Experte: Ein Energieeffizienz-Experte plant und bestätigt die Maßnahme. Seine Fachplanung und Baubegleitung fördert das BAFA mit 50 % (nur bei einem vom ausführenden Betrieb unabhängigen Experten), im Einfamilienhaus auf bis zu 5.000 € Kosten.
• Reihenfolge: Erst den Vertrag mit dem Fachbetrieb schließen – aber nur mit der Klausel, dass er erst mit der Förderzusage wirksam wird (aufschiebende Bedingung) oder ohne Zusage entfällt (auflösende Bedingung). Dann den Antrag beim BAFA stellen, und zwar vor Beginn der Arbeiten. Ein Vertrag ohne diese Klausel gilt als Vorhabenbeginn, dann gibt es keinen Zuschuss. Planung und Beratung dürfen vorher stattfinden (Nr. 9.2.1 der Richtlinie). Das Gebäude muss mindestens fünf Jahre alt sein, die Mindestinvestition liegt bei 300 €.

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum in Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind, und lässt sich für dieselbe Maßnahme nicht mit dem Zuschuss kombinieren. Alle Programme im Überblick: BEG-Einzelmaßnahmen und der Förder-Check.

Warum im Angebot mehr Quadratmeter stehen

Beim Beispielhaus hat die Wand ohne Fenster und Türen 210 m². Abgerechnet werden aber 240 m²: Nach VOB/C (DIN 18345), die gilt, wenn sie vereinbart oder üblich ist, werden Öffnungen bis 2,5 m² übermessen; abgezogen wird nur die Terrassentür. Dazu kommen 76 m Laibungen als eigene Position. Sie müssen es nur beim Vergleich wissen: Ein Angebot mit niedrigerem Quadratmeterpreis, das nach einer anderen Regel misst, ist nicht automatisch günstiger.

Was im Altbau teurer wird

Die Dämmplatten auf der glatten Wand sind der einfache Teil. Teuer wird es dort, wo die Dämmung an etwas anschließt:

• Laibungen: Ohne Dämmung der Fensterlaibungen bleibt dort eine Wärmebrücke. Je nach Fensterlage ist dafür nur wenig Platz. Wie wir 2009 eine Laibung angepasst haben, zeigt der Bericht Fensterlaibung in der Altbaufassade.
• Fensterbänke: Die alten Außenfensterbänke sind nach dem Dämmen zu kurz und werden durch längere ersetzt.
• Dachüberstand: Die Dämmung braucht Platz unter dem Dachrand. Ist der Überstand zu kurz, muss er verlängert werden – das ist Arbeit für Zimmerer oder Dachdecker.
• Sockel: Im Spritzwasserbereich und im Erdreich braucht es feuchteunempfindliche Perimeterdämmung und ein exakt gesetztes Sockelprofil. Warum diese erste Reihe so wichtig ist: Sockelprofil beim WDVS.
• Untergrund: Hohler oder loser Altputz zeigt sich oft erst beim Abklopfen. Vereinbaren Sie einen Einheitspreis je m² für das Abschlagen.
• Grenzbebauung: Steht die Wand auf der Grundstücksgrenze, ragt die Dämmung auf das Nachbargrundstück. Mehrere Länder regeln in ihren Nachbarrechtsgesetzen, wann der Nachbar das dulden muss. Klären Sie das vor der Planung; sonst bleibt oft nur die Innendämmung. Mehr dazu im Ratgeber Fassade dämmen.

Angebote richtig vergleichen

Prüfliste für Angebote zur Fassadendämmung

Prüfpunkt	Warum
Gleiche Abrechnungsregel	sonst vergleichen Sie Preise für unterschiedlich große Flächen
Gerüst mit Standzeit	eine zu knapp angesetzte Standzeit wird später nachberechnet
Laibungen, Fensterbänke und Sockel als eigene Positionen	fehlen sie, kommen sie als Nachtrag
Dämmstärke und System	erreicht das System den Förderwert nicht (U 0,20, bei Kerndämmung λ 0,035), gibt es keinen Zuschuss
Brandschutz bei Polystyrol	ob Brandriegel nötig sind, hängt von Gebäudehöhe und Systemzulassung ab – der Betrieb soll es im Angebot ausweisen
Einheitspreis für hohlen Putz	Schäden im Altputz zeigen sich oft erst beim Abklopfen

Muss ich die Fassade dämmen?

Nein, eine allgemeine Pflicht gibt es nicht. Seit dem 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Regel für die Fassade ist geblieben. Wer die Außenwand auf mehr als 10 % der Fläche erneuert – etwa mit einer neuen Bekleidung oder, bei einer schlecht gedämmten Wand mit einem U-Wert über 0,9, mit neuem Außenputz –, muss danach einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) erreichen (§ 36 GModG mit Anlage 7, bis 28.07.2026 § 48 GEG). Ein neuer Anstrich löst die Pflicht nicht aus. Diese Seite ersetzt keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Was kostet eine Fassadendämmung pro m²?

Die Verbraucherzentrale nennt für ein Wärmedämmverbundsystem inklusive Gerüst, Putz und Arbeit 150–200 €/m² Wandfläche†. Die BKI-Mittelwerte allein für das System liegen bei ca. 214 €/m²* mit Polystyrol, ca. 232 €/m²* mit Holzfaser und ca. 238 €/m²* mit Mineralwolle.

Was kostet die Fassadendämmung für ein Einfamilienhaus?

Für ein freistehendes Haus mit 240 m² abgerechneter Fassade ergeben die belegten Werte rund 36.000 bis 54.000 €, je nach Quelle. Ohne Sanierungsfahrplan zahlt das BAFA davon 4.500 €, mit Fahrplan 5.700 bis 8.100 €. Den Rechenweg finden Sie im Rechenbeispiel oben.

Welche Fassadendämmung ist im Altbau am günstigsten?

Hat das Haus zweischaliges Mauerwerk mit Luftschicht, ist die Kerndämmung mit 40–80 €/m² Wandfläche† die günstigste Lösung; die Fassade bleibt dabei unverändert. Auch sie wird gefördert, wenn der Dämmstoff die Anforderung λ ≤ 0,035 erfüllt. Sonst ist ein Wärmedämmverbundsystem mit Polystyrol meist das günstigste Außensystem. Die Dämmwirkung der Kerndämmung ist allerdings durch die Breite der Luftschicht begrenzt.

Wie viel Förderung gibt es für die Fassadendämmung?

Das BAFA zahlt 15 % Zuschuss auf bis zu 30.000 € förderfähige Kosten. Mit Sanierungsfahrplan steigt die Grenze auf 60.000 €, und auf den Teil über 30.000 € kommen 5 % hinzu. Voraussetzung ist ein U-Wert der Wand von höchstens 0,20 (bei Kerndämmung ein Dämmstoff mit λ ≤ 0,035) und die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten.

Muss ich meine Fassade dämmen?

Nur, wenn Sie die Außenwand ohnehin auf mehr als 10 % der Fläche erneuern, etwa mit neuer Bekleidung oder neuem Putz auf einer schlecht gedämmten Wand. Dann muss sie danach einen U-Wert von höchstens 0,24 erreichen. Ein Anstrich allein löst keine Pflicht aus.

Warum stehen im Angebot mehr Quadratmeter, als meine Wand hat?

Nach der Abrechnungsregel der DIN 18345 werden Öffnungen bis 2,5 m² übermessen, also nicht abgezogen. Dafür werden Laibungen als eigene Position berechnet. Vergleichen Sie Angebote deshalb nur, wenn sie nach derselben Regel messen.

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