Restnutzungsdauer im Altbau

Was die Restnutzungsdauer beschreibt

Die Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Unterhaltung noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist keine Schranke für die Standfestigkeit – ein Gründerzeithaus steht auch nach 140 Jahren noch. Gemeint ist der Zeitraum, in dem sich die Nutzung noch rechnet.

Gerechnet wird gegen die Gesamtnutzungsdauer. Für Wohngebäude setzt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) 80 Jahre an, für Büro- und Gewerbebauten deutlich weniger. Ein 1962 gebautes, nicht modernisiertes Haus hätte danach linear gerechnet noch rund 16 Jahre vor sich; nach der Formel der Anlage 2 ImmoWertV, die eine Mindest-Restnutzungsdauer berücksichtigt, sind es rund 18 Jahre. Genau hier greift der zweite Teil des Modells: Modernisierungen setzen das Baujahr rechnerisch nach vorn.

Warum das steuerlich Geld wert ist

Wer eine Immobilie vermietet, setzt den Gebäudeanteil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer als Absetzung für Abnutzung (AfA) ab. Die pauschalen Sätze stehen in § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG:

Satz 2 derselben Vorschrift lässt eine Ausnahme zu: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer als der Pauschalwert, darf danach abgeschrieben werden. Bei einem sanierungsbedürftigen Nachkriegsbau ist das häufig der Fall. Statt 50 Jahre gelten dann vielleicht 25 – der jährliche Abschreibungsbetrag verdoppelt sich.

Wie Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern

Anlage 2 der ImmoWertV enthält dafür ein Punktemodell. Acht Modernisierungselemente werden bewertet, zusammen ergeben sie höchstens 20 Punkte. Je höher die Punktzahl, desto jünger wird das Gebäude rechnerisch eingestuft.

Praktisch heißt das: Dach und Fassade zusammen bringen bereits 8 der 20 Punkte. Wer beides angeht, hebt ein Haus aus „nicht modernisiert“ in den mittleren Bereich – und das schlägt im Wertgutachten unmittelbar auf die Restnutzungsdauer durch. Welche Reihenfolge dabei bautechnisch sinnvoll ist, steht bei den Baualtersklassen.

Ein Haus durchgerechnet

Ein Einfamilienhaus von 1968, seit dem Kauf schrittweise modernisiert. Die Gesamtnutzungsdauer im Modell beträgt 80 Jahre, das Gebäude ist 58 Jahre alt – rein rechnerisch blieben also 22 Jahre. So wird der Modernisierungsgrad ermittelt:

Interessant ist, was fehlt. Die Außenwanddämmung allein brächte weitere vier Punkte – genauso viel wie das gesamte Dach. Mit ihr stünde das Haus bei 14 Punkten und damit im Bereich „überwiegend modernisiert“. Das ist der Grund, warum Fassade und Dach in diesem Modell so schwer wiegen: Sie sind die beiden Bauteile, die den Energieverbrauch und die Lebensdauer der Substanz am stärksten bestimmen.

Was das Finanzamt als Nachweis akzeptiert

Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden, dass sich Eigentümer jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet erscheint (Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19). Die Finanzverwaltung hatte die Hürde mit dem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 angehoben und ein Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen verlangt. Diese Anforderung hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) verworfen: Sie ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Zulässig ist damit jede geeignete Methode, sie muss sich aber auf das konkrete Gebäude beziehen. Die bloße Anwendung des ImmoWertV-Modells ohne Befassung mit dem Objekt genügt nicht. Wie die Finanzverwaltung aktuell verfährt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Häufige Fragen

Verlängert eine Sanierung die Abschreibungsdauer – also das Gegenteil?

Für die Wertermittlung ja, für die AfA nicht automatisch. Die Sanierungskosten selbst werden entweder sofort als Erhaltungsaufwand abgezogen oder als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand dem Gebäudewert zugeschlagen und mitabgeschrieben. Die Grenze liegt bei 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf.

Gilt das auch für denkmalgeschützte Häuser?

Dort gibt es zusätzlich die erhöhten Absätze nach §§ 7h und 7i EStG für die Sanierungskosten selbst. Das ist ein eigener, deutlich günstigerer Weg und sollte vor Baubeginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden.

Brauche ich das Gutachten vor dem Kauf?

Nicht zwingend, aber es hilft doppelt: als Argument in der Preisverhandlung und später gegenüber dem Finanzamt. Wer ohnehin einen Sachverständigen für die Kaufprüfung beauftragt, sollte die Restnutzungsdauer gleich mit beauftragen.

Dieser Text gibt den Stand von 10/2026 wieder und ist keine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes. Ob und in welcher Höhe sich eine kürzere Nutzungsdauer im Einzelfall ansetzen lässt, klären Sie mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.